Льготная ипотека в 2026 году: какие программы есть

Как устроена льготная ипотека

Банк выдаёт кредит по ставке ниже рыночной, а государство через ДОМ.РФ возмещает банку недополученные доходы. С 2024 года условия программ задают не постановления Правительства, а «решения о порядке предоставления субсидии» министерств:

• семейная — Решение Минфина № 25-67381-01850-Р (версия 11 от 22.09.2026);
• ИТ-ипотека — Решение Минцифры № 23-68902-00855-Р;
• дальневосточная и арктическая — Решение Минфина № 23-67393-01016-Р (версия 5 от 25.02.2026);
• сельская — Решение Минсельхоза № 22-67386-00396-Р (версия 7 от 09.10.2025).

Постановления № 1711 (семейная) и № 1609 (дальневосточная) утратили силу 28 мая 2024 года. Если где-то пишут «условия по постановлению № 1711 в редакции 2026 года» — это ошибка.

Главное общее правило: льготный кредит по договорам с 23 декабря 2023 года положен один раз на человека по любой из программ. Если такой кредит у вас уже был, по семейной ипотеке банк вправе поставить ставку выше льготной (п. 40 «л» Правил, Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026). Ставки и полная стоимость кредита по программам — в таблице выше. Выдавать ли кредит, решает банк.

Семейная ипотека — кратко

Положена гражданину РФ, у которого есть ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид (п. 39 Правил, Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026). С 1 октября 2026 года ставка снижается с каждым ребёнком и зависит от региона, лимит льготной части — от 6 до 10 млн ₽ в регионах и от 12 до 18 млн ₽ в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО (п. 38 Правил). Субсидию банк получает не дольше 15 лет (п. 2 Правил). Вторичку можно купить только в небольших городах, где почти не строят многоквартирные дома.

Все условия, изменения с 1 октября и примеры — на странице семейная ипотека.

ИТ-ипотека

Условия задают Правила возмещения из Решения Минцифры № 23-68902-00855-Р. Мы сверили текст в редакции от 16.12.2025; более поздняя редакция от 02.04.2026 нам недоступна, поэтому условия перед сделкой уточняйте в банке.

• Возраст — до 50 лет включительно (п. 5 «е» Правил).
• Работа — в аккредитованной ИТ-компании, которая применяет пониженные тарифы страховых взносов по пп. 3 п. 1 ст. 427 НК РФ (п. 5 «е»).
• Зарплата за последние 3 месяца, с учётом НДФЛ: от 150 тыс. ₽ в месяц в Московской и Ленинградской областях и в городах с населением от 1 млн; от 90 тыс. ₽ — в остальных местах (п. 5 «е»).
• Сумма — до 18 млн ₽ (п. 5 «г»), льготная ставка действует на часть до 9 млн ₽, на остаток банк может установить другую (п. 5 «л»).
• Взнос — не меньше пятой части стоимости (п. 5 «ж»).
• Где нельзя — жильё в Москве и Санкт-Петербурге не подходит; если основное место работы в этих городах, программа тоже недоступна (п. 3.1 «б»).
• Жильё — новостройка по ДДУ или у первого собственника, частный дом у компании или ИП, строительство по договору подряда. Вторичка не подходит (п. 3 «а»–«е»).
• Срок — договор можно заключить до 31 декабря 2030 года включительно (п. 5 «б»).

Дальневосточная и арктическая ипотека

Условия — п. 6 Условий программы из Решения Минфина № 23-67393-01016-Р (версия 5 от 25.02.2026). Жильё покупают в Дальневосточном федеральном округе или в Арктической зоне.

Кто может участвовать (п. 6 «в»):

• супруги, оба младше 36 лет, и одинокий родитель младше 36 лет с ребёнком младше 19 лет;
• получатели «дальневосточного» или «арктического гектара», переехавшие по программам повышения мобильности трудовых ресурсов;
• педагоги и медики государственных и муниципальных организаций, работники организаций ОПК из сводного реестра, зарегистрированных в ДФО или Арктике;
• участники СВО и члены семей погибших — без условий о возрасте и браке; с 1 апреля 2026 года — также участники отражения вооружённого вторжения и пресечения провокаций на границе;
• участники программы «Земский работник культуры», вынужденные переселенцы с Украины, из ДНР и ЛНР;
• многодетные семьи, если третий или следующий ребёнок родился не раньше 1 января 2024 года, а дети младше 19 лет.

ИТ-специалисты и участники программы переселения соотечественников в перечень не входят.

Сумма — до 9 млн ₽ для новостройки, ДДУ или ИЖС площадью от 60 м², а также для вторички от 60 м² в моногороде; в остальных случаях — до 6 млн ₽ (п. 6 «ж»). Кредит — не больше четырёх пятых стоимости, то есть взнос от пятой части (п. 6 «з»). Срок кредита — не больше 242 месяцев (п. 6 «и»). Кредит должен быть выдан до 31 декабря 2030 года включительно (п. 6 «а»).

Жильё (п. 6 «г»): новостройка у первого собственника или по ДДУ; вторичка — в сельских населённых пунктах, моногородах, в любом поселении Магаданской области и Чукотки, а с 1 декабря 2025 года — в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов (дом не старше 20 лет и не аварийный). Частный дом — только по договору подряда со счётом эскроу, своими силами строить нельзя.

Сельская ипотека

Условия задаёт Решение Минсельхоза № 22-67386-00396-Р. В версии 7 от 09.10.2025 кредит — до 6 млн ₽ на срок до 25 лет (п. 4 «в»), взнос — не меньше пятой части (п. 4 «г»), вторичка — только по договорам до 27 августа 2022 года (п. 2). Требование о работе в агропромышленном комплексе или социальной сфере на селе по тексту этой версии действует для договоров по 31 декабря 2025 года (п. 4 «к»).

Продление программы на 2026 год первоисточником не подтверждено: опубликован только проект изменений. Условия на 2026 год уточняйте в банке.

Как выбрать программу

1. Проверьте, под какую программу вы подходите: ребёнок до 7 лет — семейная; работа в аккредитованной ИТ-компании и жильё вне Москвы и Санкт-Петербурга — ИТ; покупка в ДФО или Арктике — дальневосточная.
2. Если подходите под несколько — сравните лимиты, требования к жилью и срок субсидии, а не только ставку в таблице. Помните: льготный кредит дают один раз, второй по любой программе будет дороже.
3. Посчитайте платёж в ипотечном калькуляторе и проверьте долговую нагрузку в калькуляторе ПДН — банк смотрит и на неё.
4. Если ипотека уже есть и вы стали подходить под льготу, посмотрите рефинансирование.