Рефинансирование ипотеки в 2026 году

Что такое рефинансирование и когда оно выгодно

Рефинансирование — новый ипотечный кредит, которым гасят старый. После сделки квартира или дом остаются в залоге, но уже у нового банка. Если вам нужны деньги на другие цели под залог жилья, это другой продукт — кредит под залог недвижимости.

Выгоду считают в рублях:

1. Сложите все оставшиеся платежи по текущему кредиту — они есть в графике платежей.
2. Посчитайте платежи по новому кредиту на тот же остаток и срок — в калькуляторе рефинансирования или ипотечном калькуляторе.
3. Добавьте к новому кредиту расходы на переход: оценку, страховку, госпошлину.
4. Сравните итог. Если разница небольшая, переход может не окупиться.

Сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК), а не только ставку: ПСК учитывает и платежи по договору. Подробнее — в статье что такое ПСК. Ставки и ПСК банков собраны в таблице выше.

Следите за сроком. Если новый кредит длиннее старого, платёж снизится, но переплата может вырасти.

Какие расходы будут при переходе

• Регистрация ипотеки в пользу нового банка. За неё платят госпошлину (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сумму проверьте перед сделкой на Госуслугах или в МФЦ.
• Страхование залога. Застраховать жильё от утраты и повреждения залогодатель обязан за свой счёт (п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Спросите новый банк, подойдёт ли действующий полис или нужен новый.
• Страхование жизни. Оно добровольное. Отказаться можно, но тогда банк вправе поставить более высокую ставку (ч. 2.2 ст. 7 закона № 353-ФЗ). Посчитайте оба варианта.
• Оценка жилья. Закон отдельно её не требует, но обычно её просит банк. Уточните заранее, кто делает оценку и за чей счёт.

Рефинансирование семейной ипотеки

Условия задают Правила возмещения из Решения Минфина № 25-67381-01850-Р (версия 11 от 22.09.2026). Здесь два разных случая.

Перевести семейную ипотеку в другой банк и сохранить субсидию (п. 36 «о», п. 40 «т» Правил):

• льготная и рыночная части нового кредита не больше прежних остатков;
• срок не длиннее прежнего;
• условие о детях проверяют на дату первоначального договора, поэтому то, что ребёнок подрос, не мешает.

Справку об остатке долга банк выдаёт по вашему запросу (п. 28 «н» Правил).

Перевести рыночную ипотеку в семейную (п. 36 «м», «н» Правил):

• рефинансировать можно кредит на новостройку по ДДУ, на готовое жильё у первого собственника — юрлица или ИП, на ИЖС и другие цели из п. 36 «а»–«и», независимо от даты выдачи;
• кредит на вторичку (цели «к» и «л») перевести в семейную нельзя;
• на дату нового договора в семье должен быть ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид (п. 39);
• остаток долга — не больше восьмидесяти процентов стоимости жилья (п. 40 «е»).

Общие правила для договоров с 1 октября 2026 года: субсидию платят не больше 15 лет с даты кредитного договора (п. 2 Правил), супруг должен быть созаёмщиком (п. 40 «г»). Льготный кредит по любой госпрограмме дают один на человека (для договоров с 23.12.2023, п. 40 «л», «н»): если такой кредит уже был, ставку повышают. Ставку и лимит по новому договору смотрите в одобрении банка, подробности о программе — на странице семейной ипотеки.

Маткапитал и налоговый вычет после рефинансирования

Материнский капитал. Им можно гасить и кредит, взятый на рефинансирование ипотеки: основной долг и проценты, но не штрафы, комиссии и пени (п. 3 «в», п. 13 Правил, утверждённых постановлением Правительства № 862). Заявление о распоряжении можно подать через банк (ч. 9 ст. 10 закона № 256-ФЗ).

Вычет по процентам. Его дают на сумму процентов не больше 3 млн ₽ и только по одному объекту (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ). Повторно этот вычет не предоставляют (п. 11 ст. 220), поэтому рефинансирование не даёт нового лимита. Сохраните старый и новый договоры, графики и справки об уплаченных процентах от обоих банков.

Как проходит рефинансирование: по шагам

1. Справка и график. Возьмите в своём банке справку об остатке долга и график платежей.
2. Заявка. В новый банк обычно нужны паспорт, документы о доходе, кредитный договор с графиком и документы на жильё. Список у банков разный — уточните его до подачи. Заранее проверьте свою кредитную историю.
3. Одобрение. Банк решает, давать ли кредит, и называет условия. После одобрения согласуйте оценку и страховку.
4. Погашение старого кредита. Новый банк перечисляет деньги в счёт старого долга. Прежний банк нужно уведомить о досрочном погашении не меньше чем за 30 календарных дней, если договор не даёт более короткий срок (п. 2 ст. 810 ГК). Проценты платятся только за фактический срок пользования — по день возврата (п. 6 ст. 809 ГК).
5. Смена залогодержателя. После погашения запись об ипотеке в пользу прежнего банка погашают, а в ЕГРН регистрируют ипотеку в пользу нового. С этого момента жильё в залоге у нового банка.

Частые ошибки

• Сравнивать только ставки и не учитывать срок, страховки и пошлину.
• Растягивать срок ради меньшего платежа и не смотреть на итоговую переплату.
• Забывать про ипотечные каникулы. Их дают один раз, и прежний договор, рефинансированный под тот же залог, тоже учитывается (п. 2 ч. 1 ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ).
• Отказываться от страхования жизни, не посчитав, насколько вырастет ставка.
• Пытаться перевести кредит на вторичку в семейную ипотеку — Правила этого не допускают.
• Ждать нового вычета по процентам после рефинансирования.