Ипотека на дом и строительство (ИЖС)

Чем ипотека на дом отличается от ипотеки на квартиру

Ипотека на дом — тот же целевой кредит на жильё, но предмет залога другой. Квартира — одно помещение в доме, а частный дом стоит на своём участке, и закон связывает их: ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно стоит (ст. 69 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому банк проверяет и дом, и землю под ним.

Дом, купленный или построенный полностью или частично на деньги банка, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 закона № 102-ФЗ). Участок, купленный на кредит, тоже становится залогом в силу закона (п. 1 ст. 64.1). Пока дом строится, его как объекта недвижимости ещё нет, поэтому банки на время стройки берут в залог участок, а ипотеку дома регистрируют после окончания строительства.

У ипотеки на дом есть три сценария:

• Готовый дом — покупка по договору купли-продажи, как на вторичке: собственность и залог регистрируют сразу после сделки.
• Строительство на своём участке — кредит идёт на оплату работ подрядчика, участок у вас уже в собственности.
• Участок и строительство — один кредит на покупку земли и на стройку на ней.

Ипотека на строительство дома дольше и сложнее покупки: банк проверяет проект, смету, подрядчика и землю, а деньги подрядчику уходят только после окончания работ.

Кто строит: подрядчик или вы сами

Строить дом можно с подрядчиком — компанией или ИП по договору строительного подряда — или своими силами (хозяйственным способом): самостоятельно покупать материалы и нанимать бригады.

Для льготных программ это решающий вопрос. По семейной ипотеке с 1 октября 2026 года, по ИТ-ипотеке с 1 августа 2024 года и по дальневосточной ипотеке с 1 октября 2025 года кредит на строительство дают только при договоре подряда с компанией или ИП с расчётами через счёт эскроу (п. 36 «и» Правил семейной ипотеки, п. 3 «е» Правил ИТ-ипотеки, п. 6 «г» Условий дальневосточной ипотеки). Строительство своими силами дальневосточная ипотека допускала только по договорам до 30 сентября 2025 года.

Банки по рыночной ипотеке на строительство тоже обычно работают с подрядчиками. Например, Газпромбанк пишет, что строительство дома в ипотеку возможно только с аккредитованным банком подрядчиком, а если вашего подрядчика нет в списке, менеджер может запросить его аккредитацию (по данным сайта банка на 06.10.2026). Подрядчика лучше согласовать с банком до подписания договора подряда.

Программы банков на ИЖС

Банки оформляют ипотеку на дом как отдельные программы: на готовый дом, на строительство по договору подряда, на участок со строительством. Общие черты по сайтам банков на 06.10.2026:

• Первоначальный взнос — от пятой части стоимости. Стоимостью при строительстве считается цена договора подряда, а при покупке участка — цена участка и строительства вместе.
• Требования к дому — жилой дом для круглогодичного проживания, не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, с минимальной площадью и допустимыми материалами стен. У Газпромбанка, например, проектная площадь — от 60 до 300 м², а дом должен стоять в пределах установленного расстояния от крупного города.
• Срок строительства — ограничен договором: у Газпромбанка по программе строительства по договору подряда — до 24 месяцев.
• Страхование — после завершения стройки дом страхуют от утраты и повреждения, это обязанность залогодателя (п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ). Страхование жизни добровольное, но без него банк может установить более высокую ставку (ч. 2.2 ст. 7 закона № 353-ФЗ).

Отдельный риск строительной ипотеки — повышение ставки, если дом вовремя не оформлен. Например, у Газпромбанка ставка повышается, если через 30 календарных месяцев у банка нет сведений из ЕГРН о регистрации ипотеки дома с участком (по данным сайта банка на 06.10.2026). Такие условия смотрите в договоре заранее и закладывайте в график стройки время на регистрацию.

Ставки и полная стоимость кредита по программам банков — в таблице выше. Конкретные условия банк называет после проверки заявки и объекта.

Семейная ипотека на дом и строительство

По договорам с 1 октября 2026 года семейную ипотеку дают гражданину РФ с ребёнком младше 7 лет или с ребёнком-инвалидом (п. 39 Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). На частный дом подходят цели из п. 36 Правил:

• покупка у компании строящегося дома в малоэтажном жилом комплексе по договору долевого участия (п. 36 «в»);
• покупка готового дома, в том числе с участком, у компании или ИП — первого собственника, который сам построил дом в рамках своей деятельности (п. 36 «г»);
• покупка дома у закрытого паевого фонда — первого собственника (п. 36 «е»);
• оплата строительства дома по договору подряда с компанией или ИП по закону № 186-ФЗ о строительстве со счетами эскроу, а также покупка участка и строительство на нём по такому же договору (п. 36 «и»).

Купить дом у частного лица по семейной ипотеке нельзя, построить своими силами — тоже.

Главные условия для ИЖС:

• Ставка одна для всех. Для этих целей льготная ставка не зависит от числа детей и региона (п. 40 «и» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Её значение — в таблице выше.
• Взнос — не меньше пятой части цены. Если кредит берут и на участок, стоимость участка учитывается при расчёте доли собственных средств, а стоимость строительства равна цене договора подряда (п. 40 «е» Правил). Во взнос можно направить маткапитал.
• Залог — построенный дом и участок после регистрации права собственности на них, на время стройки — участок или право его аренды (п. 40 «з» Правил).
• Кто подписывает договоры. Заёмщик должен быть стороной договора подряда и правообладателем участка, а после передачи дома — его собственником и собственником земли (п. 40 «н» Правил).
• Регистрация по месту жительства. Если в построенном доме никто из собственников-заёмщиков не зарегистрирован, банк может повысить ставку с 271-го дня после регистрации права собственности на дом и до 5 лет с даты выдачи кредита (п. 40 «н» Правил).
• Срок субсидии — не дольше 15 лет. Потом банк может повысить ставку, но по кредиту на строительство по договору подряда — не выше ключевой ставки Банка России плюс три с половиной процентных пункта, по кредиту на покупку дома — плюс три процентных пункта, и не выше ставки по договору плюс четыре процентных пункта (п. 2, п. 40 «л» Правил).

Лимиты суммы по числу детей и остальные условия — на странице «Семейная ипотека».

ИТ-ипотека и дальневосточная ипотека на дом

ИТ-ипотека подходит для покупки дома у компании или ИП — первого собственника, для строительства по договору подряда со счётом эскроу и для покупки участка со строительством (п. 3 «в», «е» Правил, Решение Минцифры № 23-68902-00855-Р, редакция от 16.12.2025). Дом в Москве и Санкт-Петербурге по программе не купить и не построить.

Дальневосточная и арктическая ипотека — на дом в Дальневосточном федеральном округе или в Арктической зоне. По договорам с 1 октября 2025 года на строительство её дают только по договору подряда с компанией или ИП по закону № 186-ФЗ, в том числе вместе с покупкой участка (п. 6 «г» Условий, Решение Минфина № 23-67393-01016-Р, версия 5 от 25.02.2026). Сумма — до 9 млн ₽ на дом площадью от 60 м², в остальных случаях — до 6 млн ₽ (п. 6 «ж»).

Льготный кредит по договорам с 23 декабря 2023 года положен один раз на человека по любой из программ (п. 40 «л» Правил семейной ипотеки). Сравнение программ — на странице «Льготные программы».

Эскроу при строительстве дома

С 1 марта 2025 года действует закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он применяется, если стороны договора подряда договорились о расчётах через эскроу (ч. 2 ст. 1), но для льготной ипотеки на строительство такой договор обязателен (п. 36 «и» Правил семейной ипотеки).

Как это работает:

1. Подрядчик — компания или ИП, зарегистрированные в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и раскрывшие там сведения о себе и о проектах домов, включая примерную стоимость и сроки строительства (ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 4 закона № 186-ФЗ). Проверьте подрядчика в ЕИСЖС до подписания договора.
2. Счёт эскроу открывают в уполномоченном банке. Цену договора считают оплаченной с момента поступления денег на эскроу (ч. 3 ст. 6). Проценты на эти деньги не начисляются (ч. 6 ст. 6).
3. Срок депонирования — не больше чем срок окончания строительства по договору плюс шесть месяцев (ч. 5 ст. 6).
4. Деньги подрядчику банк перечисляет не позднее пяти рабочих дней после того, как подрядчик представит сведения о регистрации вашего права собственности на дом (ч. 7 ст. 6). Пока дом не построен и не оформлен, подрядчик денег не получает.
5. Если вы отказываетесь от договора, подрядчику со счёта уходит сумма по соглашению сторон или по решению суда, остаток возвращают вам, а если деньги были кредитными — на залоговый счёт в пользу банка (ч. 9 ст. 6). Маткапитал в этом случае возвращают в СФР (ч. 11 ст. 6).

Деньги на счёте эскроу по договору подряда застрахованы: в полном размере, но не больше 10 млн ₽, и отдельно от ваших вкладов и других счетов эскроу в том же банке (ч. 3–4 ст. 13.2-1 закона № 177-ФЗ о страховании вкладов). Страховка действует до истечения трёх месяцев после размещения в ЕИСЖС сведений о регистрации права собственности на дом или до конца срока депонирования (ч. 1 ст. 13.2-1).

Что проверить в договоре подряда

Договор строительного подряда регулируют ст. 740 и следующие статьи ГК. Если дом строят для вашей семьи, к договору применяются и правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК). Что проверить:

• Предмет и проект. Какой дом строят, по какому проекту, кто и когда готовит техническую документацию (п. 2 ст. 743 ГК). Подрядчик обязан строить по документации и смете (п. 1 ст. 743).
• Цена и смета. Смета, подтверждённая вами, становится частью договора. Цена может быть твёрдой или приблизительной; если в договоре не сказано иное, она твёрдая (п. 3–4 ст. 709 ГК). При твёрдой цене подрядчик не вправе требовать её увеличения, кроме существенного роста цен на материалы, которого нельзя было предвидеть (п. 6 ст. 709). При ипотеке изменение цены нужно согласовать с банком: о нём сообщают эскроу-агенту в течение пяти рабочих дней (ч. 8 ст. 6 закона № 186-ФЗ).
• Дополнительные работы. Если подрядчик обнаружил работы, которых нет в документации, он обязан сообщить вам и без вашего ответа приостановить их; иначе он теряет право на их оплату (п. 3–4 ст. 743 ГК).
• Сроки. Начальный и конечный сроки, а при необходимости — сроки этапов; за их нарушение подрядчик отвечает (п. 1 ст. 708 ГК). Сверьте срок окончания со сроком, который даёт банк.
• Приёмка. Сдачу и приёмку дома оформляют актом, подписанным обеими сторонами (п. 4 ст. 753 ГК).
• Гарантия. Подрядчик отвечает за качество в течение гарантийного срока (ст. 755 ГК), а предельный срок обнаружения недостатков строительных работ — пять лет (ст. 756 ГК). Запишите в договор гарантийный срок явно.
• Оформление дома. По закону № 186-ФЗ договор определяет, как будет оформлено право собственности, и включает обязанность заказчика оформить дом в течение 14 рабочих дней после подписания передаточного акта, если выбран этот способ (ч. 2–3 ст. 5). Уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства по ст. 51.1 и 55 Градостроительного кодекса по договору может подавать подрядчик (ч. 5 ст. 5).
• Требования банка к договору. Банки публикуют свои требования к договору подряда и к подрядчику — запросите их до подписания.

Земельный участок

Банки кредитуют стройку на участке, который принадлежит вам или созаёмщику на праве собственности (по закону № 186-ФЗ можно строить и на арендованном участке, ч. 1 ст. 1). Типичные требования (по данным сайта Газпромбанка на 06.10.2026):

• участок стоит на кадастровом учёте и имеет установленные границы;
• категория — земли населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения;
• вид разрешённого использования — для индивидуального жилищного строительства, для личного подсобного хозяйства, для садоводства или жилая застройка;
• к участку есть подъезд в любое время года.

Перед покупкой участка запросите выписку из ЕГРН: в ней видны собственник, категория земли, вид разрешённого использования и обременения.

Как рассчитать ипотеку на дом в калькуляторе

Калькулятор под таблицей уже выбрал программу «Частный дом и строительство (ИЖС)». Укажите стоимость: для готового дома — цену покупки, для строительства — цену договора подряда, для участка со стройкой — их сумму. Затем введите взнос, срок и ставку из одобрения банка. Если вы подходите под семейную ипотеку, переключите программу и сравните платежи.

Посчитайте и долговую нагрузку в калькуляторе ПДН: при строительстве платить по кредиту придётся уже во время стройки, а жить, возможно, ещё в съёмном жилье. Сколько сэкономите на досрочном погашении, покажет калькулятор досрочного погашения. Общий порядок оформления ипотеки — в разделе «Ипотека».

Налоговый вычет за дом

Имущественный вычет можно получить и за строительство. В расходы на новое строительство включают проектную и сметную документацию, строительные и отделочные материалы, работы по строительству и отделке, подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК). Вычет за участок для ИЖС положен только после регистрации права собственности на построенный на нём дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК). Предел — 2 млн ₽ расходов на покупку или строительство и 3 млн ₽ процентов по ипотеке (пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК).

Чек-лист перед ипотекой на дом

1. Выберите сценарий: готовый дом, строительство на своём участке или участок со стройкой.
2. Проверьте участок: собственность, категорию, вид разрешённого использования, границы и подъезд.
3. Если подходите под семейную, ИТ- или дальневосточную ипотеку — выбирайте подрядчика, который работает по закону № 186-ФЗ со счётом эскроу.
4. Проверьте подрядчика в ЕИСЖС и в списке аккредитованных подрядчиков банка.
5. Сверьте договор подряда: проект, смета, твёрдая цена, сроки этапов, приёмка, гарантийный срок, порядок оформления дома.
6. Узнайте у банка срок строительства и регистрации и условия повышения ставки, если дом не оформлен вовремя.
7. Сравните полную стоимость кредита в таблице выше и посчитайте платёж в калькуляторе.