Ипотека: калькулятор, льготные программы и ставки банков

Как устроена ипотека

Ипотека — это кредит с конкретной целью: купить или построить жильё. Квартира или дом, купленные полностью или частично на деньги банка, находятся в залоге у банка в силу закона — с момента, когда ипотеку зарегистрируют в ЕГРН (п. 1 ст. 77 102-ФЗ). Залогом становится сам покупаемый объект.

Залог снижает риск для банка, поэтому ипотеку дают на большие суммы и длинные сроки — на сайтах банков обычно до 30 лет.

Выдавать кредиты под ипотеку могут банки, кредитные потребительские кооперативы, учреждение накопительно-ипотечной системы военнослужащих и ДОМ.РФ (ч. 1 ст. 6.1 353-ФЗ). Микрофинансовым организациям выдавать займы под залог жилья запрещено (п. 11 ч. 1 ст. 12 151-ФЗ).

С чего начать

Первоначальный взнос. Закон не устанавливает минимальный взнос для обычной ипотеки — ни 353-ФЗ, ни 102-ФЗ. Но банки на своих сайтах указывают взнос от пятой части стоимости жилья, а льготные программы требуют его прямо: например, по семейной ипотеке — не меньше пятой части цены договора (п. 40 «е» Правил возмещения по семейной ипотеке). В счёт взноса можно направить материнский капитал.

Долговая нагрузка. Банк сравнивает платежи по всем вашим кредитам с подтверждённым доходом. Посчитайте свой показатель заранее в калькуляторе ПДН: если нагрузка высокая, помогут больший взнос, более долгий срок или созаёмщик.

Кредитная история. Перед заявкой запросите отчёт из бюро и проверьте, нет ли там чужих долгов, незакрытых старых кредитов и ошибок в просрочках. Как это сделать — в разделе «Кредитная история».

Расчёт. В ипотечном калькуляторе подставьте стоимость жилья, взнос и срок: он покажет платёж, переплату и график. Ставку из одобрения банка введите вручную — до проверки заявки банк её не называет.

Программы с господдержкой в 2026 году

С 2024 года условия льготных программ задают не постановления Правительства, а решения о порядке предоставления субсидии: по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке — решения Минфина, по ИТ-ипотеке — решение Минцифры. Банк получает субсидию и за счёт неё снижает ставку.

• Семейная ипотека. По договорам с 01.10.2026 участвуют семьи, где ребёнку не исполнилось 7 лет на дату договора, или семьи с ребёнком-инвалидом (п. 39 Правил, решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026). Ставка снижается с каждым ребёнком и зависит от региона; лимит льготной части тоже растёт с числом детей (п. 38). Субсидию платят не дольше 15 лет с даты договора (п. 2 Правил). Подробно — на странице «Семейная ипотека».
• ИТ-ипотека. Для работников аккредитованных ИТ-компаний до 50 лет включительно; льготная часть кредита — до 9 млн ₽, весь кредит — до 18 млн ₽; жильё в Москве и Санкт-Петербурге не подходит (п. 3.1 «б», п. 5 «г», «е», «л» Правил, решение Минцифры № 23-68902-00855-Р).
• Дальневосточная и арктическая ипотека. Для молодых супругов младше 36 лет, педагогов и медиков, участников СВО и других категорий из п. 6 «в» условий программы (решение Минфина № 23-67393-01016-Р). Сумма — до 6 млн ₽, а для новостройки или дома от 60 м² — до 9 млн ₽ (п. 6 «ж»), срок — не больше 242 месяцев (п. 6 «и»).

Важное общее правило: по договорам с 23.12.2023 человек может получить только один льготный кредит по любой госпрограмме (п. 40 «л», «н» Правил по семейной ипотеке). Сравнение программ — на странице «Льготные программы», текущие ставки и ПСК — в таблице выше.

Новостройка или вторичка

Новостройку по договору долевого участия оплачивают через счёт эскроу: деньги лежат в уполномоченном банке и уходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ). Проценты на эскроу не начисляются (ч. 5 ст. 15.5), а сами деньги застрахованы в пределах 10 млн ₽ отдельно от вкладов (ч. 3–4 ст. 13.2 177-ФЗ). Собственность регистрируют только после передачи квартиры по акту (ст. 8 и ч. 1 ст. 16 214-ФЗ), поэтому до сдачи дома жить в ней нельзя.

На вторичке право собственности и ипотеку регистрируют сразу после сделки, въехать можно быстрее. Но льготные программы на вторичку почти не распространяются: семейная — только в городах вне Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, где строится не больше двух многоквартирных домов (п. 36 «к» Правил), ИТ-ипотека — только новостройки и частные дома. Подробное сравнение — на странице «Вторичка или новостройка».

Как уменьшить переплату

Досрочное погашение. Ипотеку можно вернуть досрочно полностью или частично, предупредив банк не меньше чем за 30 дней; договор может установить более короткий срок, и у большинства банков он короче (п. 2 ст. 810 ГК). Проценты платятся только за фактический срок — по день возврата (п. 6 ст. 809 ГК). Правила закона о потребительском кредите о возврате в первые 30 дней без уведомления на кредиты под залог недвижимости не распространяются (ч. 2 ст. 6.1 353-ФЗ) — срок уведомления смотрите в своём договоре. Сколько сэкономите — покажет калькулятор досрочного погашения.

Материнский капитал. Его можно направить на первоначальный взнос, основной долг и проценты по ипотеке, не дожидаясь трёх лет ребёнка (ч. 6 ст. 10, ч. 6.1 ст. 7 256-ФЗ). Заявление можно подать прямо через банк (ч. 9 ст. 10).

Налоговый вычет. С расходов на покупку жилья можно вернуть НДФЛ с суммы до 2 млн ₽, с уплаченных процентов — с суммы до 3 млн ₽ (ст. 220 НК). Оба варианта можно посчитать в ипотечном калькуляторе.

Рефинансирование. Если ставки снизились или у вас появился ребёнок, кредит можно перевести в другой банк или в семейную ипотеку — например, рыночный кредит на новостройку независимо от даты его выдачи (п. 36 «м», «н» Правил). Подробнее — на странице «Рефинансирование ипотеки».

Ипотека или кредит под залог недвижимости

Это два разных продукта. Ипотека — целевой кредит: деньги идут продавцу или застройщику, а в залог попадает жильё, которое вы покупаете. Кредит под залог недвижимости банк выдаёт под квартиру или дом, которые у вас уже есть, и тратить его можно на другие цели — ремонт, бизнес, покупку машины.

Банк России считает для этих кредитов отдельные среднерыночные и предельные значения ПСК: покупка жилья с залогом приобретаемого объекта — одна категория, кредиты на иные цели под залог жилья — другая. Обычно нецелевой кредит под залог дороже ипотеки, и льготные программы на него не распространяются. Правила о том, кто может выдавать такие кредиты, общие (ч. 1 ст. 6.1 353-ФЗ), а за услуги, которые банк оказывает в своих интересах, брать плату нельзя (п. 2 ч. 2 ст. 6.1).

Если вам нужны деньги под залог уже имеющейся квартиры, смотрите раздел «Кредиты под залог недвижимости».

Если платить становится трудно

Не ждите просрочки — сразу напишите в банк. Закон предусматривает ипотечные каникулы: отсрочку или уменьшение платежей до шести месяцев (ч. 5 ст. 6.1-1 353-ФЗ). Основания — например, регистрация безработным, инвалидность I или II группы, больничный дольше двух месяцев подряд или сильное падение дохода (ч. 2). Жильё должно быть единственным, а сумма кредита — не выше лимита, который устанавливает Правительство. Каникулы дают один раз на кредит, с учётом прежнего договора, если его рефинансировали (ч. 1 п. 2).

Законом 229-ФЗ от 04.07.2026 добавлено ещё одно основание — рождение или усыновление второго и следующих детей. Как оно применяется к вашему договору, уточните в банке.

Если долги уже не по силам, прочитайте, что происходит с квартирой в залоге при банкротстве, — на странице «Банкротство при ипотеке».