Перейти к содержанию
БелкаБанкрейтинг займов
ВойтиПодобрать займ

Ипотека на вторичку или новостройку: что выбрать

Ипотеку дают и на квартиру в строящемся доме, и на готовое жильё. Для заёмщика разница — в том, когда вы въедете и оформите собственность, когда деньги получит продавец и какие льготные программы доступны. Ниже — сравнение и чек-лист.

Кратко

Новостройка по ДДУ: деньги лежат на счёте эскроу и уходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). Вторичка: право собственности и ипотеку регистрируют сразу после сделки, въехать можно быстрее. Льготы на вторичку узкие: семейная — только в городах, где строится не больше 2 многоквартирных домов (п. 36 «к» Правил, Решение Минфина № 25-67381-01850-Р), ИТ-ипотеки на вторичку нет. Полная стоимость кредита у банков для обоих вариантов — в таблице ниже.

Ставки и полная стоимость по программе

По сайтам банков на 05.10.2026
ПрограммаПолная стоимость кредита, % годовыхСтавка, % годовыхВзносПредел суммыИсточники
Новостройка16,939–26,293от 16,6не меньше 20%нетВТБ, Т-Банк, Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ*
Вторичное жильё16,404–26,293от 16,6не меньше 20%нетВТБ, Т-Банк, Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ*

* Банк ДОМ.РФ: ПСК банка — без страхования жизни и здоровья, субсидирование ставки не учтено.

Диапазоны — по страницам программ банков на 05.10.2026: банк публикует полную стоимость кредита рядом со ставкой, мы берём наименьшее и наибольшее значения. Ключевая ставка Банка России — 14% с 27.07.2026. Ставку и полную стоимость по вашему кредиту банк назовёт после проверки заявки: они зависят от взноса, страховки, дохода и выбранного жилья. Это справочная информация, а не предложение кредита.

Рассчитать платёж

полная стоимость кредита от 16,404 до 26,293% годовых, ставка от 16,6% — по сайтам 4 банков на 05.10.2026
Материнский капитал (необязательно)
С 01.02.2026 — 728 921,90 ₽ на первого ребёнка, 963 243,17 ₽ на второго, если на первого не получали (СФР).
Досрочное погашение (необязательно)
Налоговый вычет (необязательно)
Платёж в месяц64 640,73 ₽

Полная стоимость кредита (ПСК) 16,600% годовых

  • Сумма кредита — 4 500 000 ₽, взнос 25% стоимости.
  • Переплата — 11 013 774,42 ₽.
  • Всего выплатите банку — 15 513 774,42 ₽ за 240 месяцев.

Налоговый вычет вернёт до 650 000 ₽: за покупку 260 000 ₽ и за проценты 390 000 ₽.

График платежей
№ДатаПлатёжПроцентыОсновной долгОстаток
106.11.202664 640,73 ₽62 250 ₽2 390,73 ₽4 497 609,27 ₽
206.12.202664 640,73 ₽62 216,93 ₽2 423,80 ₽4 495 185,47 ₽
306.01.202764 640,73 ₽62 183,40 ₽2 457,33 ₽4 492 728,14 ₽
406.02.202764 640,73 ₽62 149,41 ₽2 491,32 ₽4 490 236,82 ₽
506.03.202764 640,73 ₽62 114,94 ₽2 525,79 ₽4 487 711,03 ₽
606.04.202764 640,73 ₽62 080 ₽2 560,73 ₽4 485 150,30 ₽
706.05.202764 640,73 ₽62 044,58 ₽2 596,15 ₽4 482 554,15 ₽
806.06.202764 640,73 ₽62 008,67 ₽2 632,06 ₽4 479 922,09 ₽
906.07.202764 640,73 ₽61 972,26 ₽2 668,47 ₽4 477 253,62 ₽
1006.08.202764 640,73 ₽61 935,34 ₽2 705,39 ₽4 474 548,23 ₽
1106.09.202764 640,73 ₽61 897,92 ₽2 742,81 ₽4 471 805,42 ₽
1206.10.202764 640,73 ₽61 859,97 ₽2 780,76 ₽4 469 024,66 ₽

Проценты начисляются на остаток долга раз в месяц по ставке договора, делённой на двенадцать; досрочная сумма вносится вместе с платежом и целиком идёт в основной долг. ПСК — по формуле статьи 6 закона № 353-ФЗ по денежным потокам графика; ежегодную страховку калькулятор не учитывает — у банка ПСК будет выше. Вычет — по статье 220 НК: на покупку с расходов до 2 000 000 ₽ без материнского капитала, на проценты — до 3 000 000 ₽, по ставке НДФЛ 13% и не больше налога за год. Расчёт справочный и не является предложением кредита.

В чём разница для заёмщика

Новостройка по ДДУ Вторичка
Куда идут деньги на счёт эскроу, застройщику — после ввода дома продавцу по договору купли-продажи
Когда вы собственник после ввода дома и передачи квартиры по акту после регистрации сделки
Льготные программы семейная, ИТ, дальневосточная ограниченно, см. ниже

Эскроу. При покупке по договору долевого участия цену вносят на счёт эскроу в уполномоченном банке, и обязанность оплатить считается исполненной с момента поступления денег на этот счёт (ч. 1 и ч. 3 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ). Проценты на эскроу не начисляются (ч. 5 ст. 15.5). Застройщик получает деньги не позднее 10 рабочих дней после того, как представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о нём появятся в ЕИСЖС (ч. 6 ст. 15.5). Срок депонирования — не больше срока ввода дома плюс 6 месяцев (ч. 4 ст. 15.5).

Деньги на эскроу застрахованы в полном размере, но не больше 10 млн ₽, отдельно от ваших вкладов в том же банке (ч. 3–4 ст. 13.2 закона № 177-ФЗ).

Ставки и ПСК

Ставки и полная стоимость кредита по рыночной ипотеке на новостройки и на вторичку — в таблице выше, калькулятор под ней сразу считает вторичку; программу можно переключить. Конкретную ставку банк называет в одобрении.

У Банка России новостройки и вторичка — разные категории ПСК: квартира в доме, введённом в эксплуатацию не больше года назад, или по ДДУ — строка 6.1.1, в доме, введённом больше года назад, — строка 6.1.2. Поэтому квартира в доме, сданном несколько лет назад, для расчёта ПСК уже вторичка. Что такое ПСК — в статье что такое ПСК.

Какие льготные программы доступны на вторичку

  • Семейная ипотека (п. 36 «к» Правил, Решение Минфина № 25-67381-01850-Р). Только для семей с ребёнком младше 7 лет и только в городах вне Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где нет строящихся многоквартирных домов или их не больше 2 по данным ЕИСЖС на 1 января или 1 июля. Дом — не аварийный и построен не больше 20 лет назад, продавец не взаимозависим с покупателем. Перечень городов ведёт ДОМ.РФ. Семьи с ребёнком-инвалидом могут купить вторичку в регионе, где нет строящихся многоквартирных домов (п. 36 «л»). Подробно — на странице семейной ипотеки.
  • Дальневосточная и арктическая ипотека (п. 6 «г» Условий, Решение Минфина № 23-67393-01016-Р): вторичка в сельских населённых пунктах, в моногородах, в любом муниципальном образовании Магаданской области и Чукотки, а с 01.12.2025 — в городах, где строится не больше 2 многоквартирных домов (дом не старше 20 лет и не аварийный, продавец не взаимозависим).
  • ИТ-ипотека — только новостройки и ИЖС, вторички нет (п. 3 Правил Решения Минцифры № 23-68902-00855-Р).

Все программы — на странице льготные программы.

Риски новостройки и вторички

Новостройка

  • Срок сдачи. Пока дом строится, вы платите по кредиту и, возможно, за съёмное жильё. Заложите это в бюджет.
  • Собственность позже. Квартиру передают по акту не раньше получения разрешения на ввод (ч. 1–2 ст. 8 закона № 214-ФЗ), а право собственности регистрируют после передачи (ч. 1 ст. 16). До этого квартира не ваша в ЕГРН.
  • Ремонт. Учтите расходы на отделку. По семейной ипотеке нельзя купить жильё по договору с условием о ремонте или мебели (п. 2(1) Правил).

Вторичка

  • Юридическая история. Перед сделкой запросите выписку из ЕГРН: в ней видно собственника и зарегистрированные обременения.
  • Возраст и состояние дома. Для льготных программ дом не должен быть аварийным и старше 20 лет (п. 36 «к» Правил семейной ипотеки); банк по рыночной ипотеке оценивает объект сам.
  • Продавец-родственник. Если продавец взаимозависим с вами, льготу на вторичку не дадут, а имущественный вычет по такой сделке не предоставляют (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Регистрация собственности и залог

На вторичке право собственности регистрируют по договору купли-продажи сразу. Жильё, купленное полностью или частично на кредит банка, находится в залоге у банка в силу закона с момента регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). В новостройке собственность и ипотеку на саму квартиру регистрируют позже — после ввода дома и передачи по акту.

Первоначальный взнос

Законного минимума взноса по рыночной ипотеке нет. Банки на своих сайтах публикуют взнос от пятой части стоимости и для новостроек, и для вторички (данные на 05.10.2026). Банк России ограничивает долю кредитов с небольшим взносом через макропруденциальные лимиты: для строящегося жилья это кредиты со взносом не больше пятой части цены, для готового — кредиты больше четырёх пятых стоимости жилья (пресс-релиз Банка России от 29.04.2026). Это не запрет, но при маленьком взносе банк может попросить больше.

Чек-лист выбора

  1. Когда нужно въехать? Если скоро — вторичка или сданный дом.
  2. Подходите ли вы под льготную программу и есть ли она для этого объекта?
  3. Сравните полную стоимость кредита (ПСК) у разных банков.
  4. Новостройка: срок ввода в ДДУ, отделка, аренда на время стройки.
  5. Вторичка: выписка из ЕГРН, возраст и состояние дома.
  6. Хватит ли денег на взнос и расходы по сделке.
  7. Посчитайте платёж в ипотечном калькуляторе и долговую нагрузку в калькуляторе ПДН.

Частые вопросы

Когда оформляют собственность на квартиру в новостройке?

После ввода дома в эксплуатацию: застройщик передаёт квартиру по акту не раньше получения разрешения на ввод (ч. 1–2 ст. 8 закона № 214-ФЗ), а право собственности регистрируют после передачи (ч. 1 ст. 16). Тогда же квартира становится предметом ипотеки.

Застрахованы ли деньги покупателя на счёте эскроу?

Да, в полном размере, но не больше 10 млн ₽ и отдельно от других ваших вкладов в том же банке (ч. 3–4 ст. 13.2 закона № 177-ФЗ). Проценты на эскроу не начисляются (ч. 5 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ).

Какие льготные программы подходят для покупки вторички?

Семейная — в городах вне Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где строится не больше 2 многоквартирных домов (п. 36 «к» Правил, Решение Минфина № 25-67381-01850-Р). Дальневосточная — в сельских населённых пунктах, моногородах, Магаданской области, на Чукотке и в городах, где строится не больше 2 многоквартирных домов (п. 6 «г» Условий, Решение Минфина № 23-67393-01016-Р). По ИТ-ипотеке вторичку купить нельзя.

С какого момента купленная на вторичке квартира в залоге у банка?

С момента регистрации ипотеки в ЕГРН — это ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 закона № 102-ФЗ). На вторичке её регистрируют вместе с правом собственности сразу после сделки.

Почему квартира в доме, сданном несколько лет назад, считается вторичкой?

Так её учитывает Банк России при расчёте ПСК: дом, введённый в эксплуатацию не больше года назад, или ДДУ — категория 6.1.1, больше года — категория 6.1.2. Для каждой категории ЦБ считает свои среднерыночные значения.

Какой взнос нужен на вторичку и на новостройку?

Законного минимума нет. Банки публикуют взнос от пятой части стоимости для обоих вариантов (по данным сайтов банков на 05.10.2026), а у льготных программ свои требования. Окончательно размер взноса определяет банк.

Источники

Сверено 05.10.2026.