Семейная ипотека в 2026 году: условия с 1 октября

Кто может получить семейную ипотеку

Для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года, право на льготный кредит есть у гражданина РФ, если (п. 39 Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)):

• у него есть ребёнок — гражданин РФ, которому на дату кредитного договора ещё не исполнилось 7 лет;
• или у него есть ребёнок-инвалид — в этом случае возраст ребёнка не важен.

Год рождения ребёнка значения не имеет: смотрят только на возраст в день подписания договора. Родитель не должен быть лишён родительских прав (тот же п. 39).

Льготный кредит берёт один из родителей — мать или отец (п. 31 Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Если заёмщик в браке, супруг обязательно становится созаёмщиком, даже при брачном договоре. Исключения — супруг без гражданства РФ и военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы (п. 40 «г» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Правило об одном родителе и обязательном созаёмщике действует для договоров с 1 февраля 2026 года.

Что изменилось с 1 октября 2026 года

• Ставка зависит от числа детей и региона. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области она выше, чем в остальных регионах, и снижается с каждым ребёнком (п. 40 «и» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Точные значения — в таблице ставок выше. Одна и та же ставка при любом числе детей и в любом регионе действует для семей с ребёнком-инвалидом, для частного дома (ИЖС) и в случае, если вы оплатили не меньше половины цены жилья (п. 40 «и», «к» Правил).
• Лимит льготной части зависит от числа детей (п. 38 Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)): в регионах — 6, 8 или 10 млн ₽ при одном, двух, трёх и более детях; в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО — 12, 15 или 18 млн ₽.
• Комбинированный кредит. Общая сумма — до 15 млн ₽ в регионах и до 30 млн ₽ в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО (п. 40 «д» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Субсидия идёт только на часть в пределах лимита из п. 38, на остаток банк может установить ставку выше льготной.
• Субсидия — не дольше 15 лет с даты договора (п. 2 Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). После этого ставку могут повысить, но не выше меньшего из двух значений: ставка по договору плюс четыре процентных пункта или ключевая ставка Банка России на первое число месяца, когда истекли 15 лет, плюс три процентных пункта; для ИЖС — плюс три с половиной процентных пункта (п. 40 «л» Правил). По договорам до 30 сентября 2026 года субсидия идёт весь срок кредита (п. 2 Правил).
• Регистрация в купленном жилье. Если вы не зарегистрировались по месту жительства в купленной квартире или доме, банк может повысить ставку начиная с 271-го календарного дня после регистрации права собственности и до даты, отстоящей на 5 лет от выдачи кредита (п. 40 «л» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)).
• Категории «двое и более детей до 18 лет» больше нет. Раньше она была в п. 31 Правил для договоров по 30 сентября 2026 года, в новом п. 39 её нет.

Какое жильё можно купить

По п. 36 Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026) подходят:

• квартира в новостройке по договору долевого участия с компанией;
• готовое жильё у компании или ИП — первого собственника;
• жильё у закрытого паевого фонда, Фонда развития территорий или Фонда реновации;
• частный дом у компании или ИП, а также строительство дома по договору подряда со счётом эскроу (п. 36 «и»).

Вторичку можно купить только в городе вне Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО, где нет строящихся многоквартирных домов или их не больше двух по данным ЕИСЖС на 1 января или 1 июля. Дом не должен быть аварийным и должен быть построен не более 20 лет назад, а продавец — не взаимозависимым с вами лицом (п. 36 «к», п. 40 «с» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Перечень таких городов ведёт ДОМ.РФ. Семьи с ребёнком-инвалидом могут купить вторичку в регионе, где нет строящихся многоквартирных домов (п. 36 «л»).

Не подходят реконструированные объекты и договоры с условием о ремонте или мебели (п. 2(1) Правил). Чем отличаются новостройка и вторичка в ипотеке — в разборе вторичка или новостройка.

Первоначальный взнос и маткапитал

Взнос — не меньше пятой части цены договора (п. 40 «е» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Его можно оплатить своими деньгами, материнским капиталом, помощью региона, муниципалитета или работодателя (тот же пункт).

Ждать трёх лет с рождения ребёнка, чтобы направить маткапитал на взнос, не нужно: заявление можно подать в любое время (ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Маткапиталом можно гасить и основной долг с процентами (ч. 6 ст. 10 256-ФЗ). Посчитать платёж с учётом взноса — в ипотечном калькуляторе.

Один льготный кредит на человека

Если вы уже были заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по льготной ипотеке по договору с 23 декабря 2023 года — по семейной или любой другой госпрограмме, — банк вправе установить ставку выше льготной (п. 40 «л» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Исключение: прежний кредит полностью погашен, а ребёнок родился уже после того договора. Ставку также повышают, если льготный кредит на тех же детей уже получил другой родитель или супруг не включён в созаёмщики (тот же п. 40 «л»).

Если ребёнок родится после выдачи кредита

Ставку снижают с даты, следующей за ближайшим платежом по графику после того, как вы передали банку свидетельство о рождении или усыновлении (п. 40 «и» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Сам кредит переоформлять не нужно — обратитесь в банк с документом.

Рефинансирование и сроки программы

Рыночную ипотеку можно перевести в семейную, если она выдана на новостройку, жильё у первого собственника или ИЖС — независимо от даты выдачи. Условие о детях проверяют на дату нового договора, а остаток долга должен быть не больше четырёх пятых стоимости жилья (п. 36 «м», «н», п. 40 «е» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Кредит на вторичку в семейную рефинансировать нельзя.

Семейную ипотеку можно рефинансировать в другом банке с сохранением субсидии: льготная и рыночная части и срок не могут быть больше прежних, а условие о детях проверяют на дату первого договора (п. 36 «о», п. 40 «т» Правил). Подробнее — в разделе о рефинансировании ипотеки.

Новые договоры по программе заключают с 1 октября 2026 года по 31 декабря 2030 года включительно, а деньги можно получить и позже (п. 40 «б» Правил (Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22.09.2026)). Максимальный срок кредита Правила не устанавливают — его определяет банк.