Что такое ипотека: как она работает по закону и чем отличается от кредита под залог

Основной закон — Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие правила о залоге есть в Гражданском кодексе (ст. 334 и следующие), а сам ГК прямо отсылает: к ипотеке применяются правила о вещных правах, затем закон об ипотеке и лишь в остальном общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК). Поэтому на запрос «ипотека закон» или «ипотека фз» правильный ответ — 102-ФЗ вместе с ГК.

Суть залога (ст. 1 102-ФЗ). Залогодержатель — кредитор, обычно банк, — вправе получить свои деньги из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. Залогодателем может быть сам заёмщик или третье лицо, например родитель, который заложил свою квартиру за кредит взрослого ребёнка. Имущество остаётся во владении и пользовании залогодателя.

Что обеспечивает ипотека (ст. 2 102-ФЗ). Не только кредит. Ипотекой можно обеспечить договор займа, купли-продажи, аренды, подряда и другие обязательства. В быту же почти всегда речь идёт о банковском кредите.

Что можно заложить (ст. 5 102-ФЗ). Земельные участки, жилые дома, квартиры и их части из изолированных комнат, садовые дома, гаражи, здания и помещения для бизнеса и другое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРН.

Ипотека в силу закона (ст. 77 102-ФЗ). Если квартиру или дом купили или построили полностью либо частично за счёт кредита банка или целевого займа, жильё находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки. Отдельный договор залога для этого не нужен: залог следует из самой сделки. Обременение видно в выписке из ЕГРН, а снимают его после полного погашения долга.

Типичный путь ипотечного кредита на покупку жилья выглядит так.

1. Заявка и оценка заёмщика. Банк смотрит доход, кредитную историю и долговую нагрузку. О том, как считается нагрузка, — в статье о ПДН. Решение о выдаче принимает только банк.
2. Выбор объекта и оценка. Банк проверяет квартиру или дом: юридическую чистоту, состояние, рыночную стоимость. От оценки зависит, какую сумму он готов выдать.
3. Подписание кредитного договора и договора купли-продажи. Деньги идут продавцу, часто через аккредитив или безопасную расчётную схему банка.
4. Регистрация. В ЕГРН регистрируют ваше право собственности и одновременно ипотеку в пользу банка. Залог как обременение подлежит регистрации и возникает с её момента (ст. 339.1 ГК, ст. 11 102-ФЗ).
5. Выплаты по графику. Обычно это аннуитет — равные ежемесячные платежи, в начале срока большая их часть уходит на проценты.
6. Погашение и снятие обременения. После полного возврата долга запись об ипотеке погашают (ст. 25 102-ФЗ).

Сколько составит платёж и переплата при разных суммах и сроках, удобно посмотреть в ипотечном калькуляторе. Предложения банков собраны в разделе «Ипотека».

Новостройка и счёт эскроу

При покупке квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве деньги чаще всего вносят на счёт эскроу в уполномоченном банке (ст. 15.4 и 15.5 214-ФЗ). Застройщик получает их не позднее десяти рабочих дней после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ). До этого в залоге у банка находится не квартира, а ваше право требования по договору долевого участия (ст. 77.2 102-ФЗ). Подробнее о различиях — в разборе вторички и новостройки.

Здесь много путаницы. Закон 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» по общему правилу не применяется к кредитам, обеспеченным ипотекой, — кроме случаев, прямо им предусмотренных (ч. 2 ст. 1 353-ФЗ). Эти случаи собраны в основном в статье 6.1.

По ч. 2 ст. 6.1 353-ФЗ к ипотечному кредиту гражданина применяются:

• расчёт полной стоимости кредита и её размещение на первой странице договора;
• запрет брать плату за то, что банк обязан делать по закону, и за услуги, которые он оказывает только в своих интересах;
• раскрытие условий кредита в местах приёма заявлений и на сайте;
• обязательная выдача графика платежей;
• бесплатные операции по счёту заёмщика, если договор предусматривает его открытие;
• таблица индивидуальных условий в начале договора по форме Банка России.

Кроме того, статья 6.1 сама устанавливает правила для ипотеки:

• ПСК не может превышать предельное значение, которое рассчитывается от среднерыночного (ч. 3.1 ст. 6.1);
• на первой странице в рамке указывают примерный среднемесячный платёж (ч. 4 ст. 6.1);
• неустойка за просрочку ограничена: она привязана к ключевой ставке Банка России на день заключения договора или к небольшой дневной доле от просроченной суммы, если проценты за период просрочки не начисляются (ч. 5 ст. 6.1);
• на первой странице договора должна быть информация о праве на ипотечные каникулы (ч. 6 ст. 6.1).

А вот чего в этом списке нет: правил статьи 11 353-ФЗ о возврате кредита в первые дни без уведомления и порядка досрочного погашения по этому закону. Для ипотеки досрочное погашение регулирует Гражданский кодекс — об этом ниже.

Микрофинансовым организациям выдавать займы под залог жилья запрещено (п. 11 ч. 1 ст. 12 151-ФЗ).

Полная стоимость кредита показывает всю цену денег за год с учётом процентов и обязательных платежей, а не только ставку из рекламы. Подробно о показателе — в статье что такое ПСК.

Для ипотеки у ПСК есть особенность. Банк России ежеквартально считает среднерыночные значения по категориям потребительских кредитов, и для кредитов с залогом недвижимости категории отдельные. В расчёте для кредитных организаций, который применяется к договорам IV квартала 2026 года, есть, в частности:

• кредиты с залогом жилого помещения в многоквартирном доме — отдельно на его покупку и на иные цели, в том числе нецелевые;
• кредиты с залогом жилого дома или земельного участка — отдельно на покупку или строительство и на иные цели.

Как сравнивать предложения:

• берите одинаковые сумму, срок и первоначальный взнос;
• смотрите ПСК в процентах и в рублях на первой странице договора;
• уточняйте, какие платежи не вошли в ПСК: оценка, регистрация, услуги по проверке сделки, страхование имущества, если его стоимость нельзя рассчитать заранее;

Страхование залога — обязанность. Если договор об ипотеке не говорит иное, залогодатель обязан за свой счёт застраховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на полную стоимость, а если она больше долга — не меньше суммы долга (п. 2 ст. 31 102-ФЗ). Выгодоприобретатель по такому договору — банк.

Страхование жизни и здоровья — выбор. Если федеральный закон не обязывает заключать договор личного страхования, банк должен дать возможность взять кредит и без него, с учётом возможного повышения ставки (ч. 2.2 ст. 7 353-ФЗ). Это правило прямо распространено на кредиты, обеспеченные ипотекой (ч. 2.6 ст. 7 353-ФЗ). То, что банк предложил выбор, должно быть зафиксировано письменно (ч. 2.3 ст. 7).

Отказ от коллективной страховки. Если вас подключили к программе страхования банка, в течение 30 календарных дней можно подать заявление об исключении из числа застрахованных. Деньги за услугу, включая страховую премию, должны вернуть полностью в течение семи рабочих дней, если за это время не было событий с признаками страхового случая (ч. 2.1 и 2.5 ст. 7 353-ФЗ). Учтите: после отказа банк вправе пересмотреть ставку, если договор это предусматривает.

Ипотечные каникулы — это право потребовать отсрочку или уменьшение платежей по ипотеке (ст. 6.1-1 353-ФЗ). При соблюдении условий банк обязан согласиться.

Основные условия (ч. 1 ст. 6.1-1):

• сумма кредита не выше лимита, установленного Правительством;
• условия договора раньше не менялись по такому требованию заёмщика, в том числе по прежнему кредиту, если его рефинансировали;
• в залоге единственное пригодное для постоянного проживания жильё (или право требования на такую квартиру по договору долевого участия);
• у заёмщика есть одно из особых обстоятельств.

Особые обстоятельства (ч. 2 ст. 6.1-1): регистрация безработным, инвалидность I или II группы, больничный дольше двух месяцев подряд, заметное падение дохода при высокой доле платежей по кредиту, появление иждивенца при снижении дохода, жильё в зоне чрезвычайной ситуации. Законом от 04.07.2026 № 229-ФЗ добавлено основание — рождение или усыновление второго и следующих детей. По общим основаниям каникулы длятся до шести месяцев, по новому — до восемнадцати (ч. 5 ст. 6.1-1). Как новые правила применяются к вашему договору, уточните в банке: по примечанию КонсультантПлюс, новая редакция распространяется и на договоры, заключённые до 01.09.2026.

Затягивать с просрочкой опасно: при существенном нарушении банк вправе обратить взыскание на заложенное жильё (ст. 50 102-ФЗ). Суд откажет в этом, только если нарушение крайне незначительно и требования явно несоразмерны стоимости жилья (ст. 54.1 102-ФЗ). При обращении взыскания на квартиру, купленную в ипотеку, право пользования ею прекращается и у залогодателя, и у тех, кто там живёт (ст. 78 102-ФЗ). Если после продажи на торгах останутся деньги сверх долга, их вернут залогодателю (п. 3 ст. 334 ГК).

Поскольку правила 353-ФЗ о досрочном возврате на ипотеку не распространяются, действуют нормы Гражданского кодекса.

• Предупреждение банка. Гражданин может вернуть кредит досрочно полностью или частями, уведомив кредитора не менее чем за тридцать дней. Договор может установить более короткий срок уведомления (п. 2 ст. 810 ГК).
• Проценты. При досрочном возврате банк вправе получить проценты только по день возврата суммы включительно (п. 6 ст. 809 ГК). Платить «за весь срок» не нужно.
• Срок или платёж. После частичного погашения можно уменьшить ежемесячный платёж или сократить срок. Право выбора закон прямо не закрепляет, порядок описан в договоре. Сокращение срока обычно экономит больше на процентах.

С точки зрения закона и то и другое — ипотека: в обоих случаях недвижимость в залоге, и действуют 102-ФЗ и ст. 6.1 353-ФЗ. Разница — в цели и последствиях.

	Ипотека на покупку жилья	Кредит под залог имеющейся недвижимости
Цель	Покупка или строительство жилья	Любые цели, часто нецелевой
Как возникает залог	В силу закона при покупке (ст. 77 102-ФЗ)	По договору об ипотеке (ст. 1 102-ФЗ)
Категория ПСК Банка России	«На приобретение»	«На иные цели, а также нецелевые»
Господдержка	Возможны льготные программы	Обычно нет
Налоговый вычет по процентам	Возможен по ст. 220 НК	Не положен: кредит должен быть на покупку или строительство жилья
Сумма	Зависит от стоимости покупаемого объекта и взноса	Обычно лишь часть оценочной стоимости залога

Главный риск кредита под залог уже имеющейся квартиры — вы рискуете жильём ради нужд, которые не связаны с ним. Если такая квартира единственная, взыскание на неё всё равно возможно: запрет взыскания на единственное жильё не действует, если оно заложено (ч. 1 ст. 446 ГПК). Поэтому такой кредит стоит рассматривать, только если вы уверены в доходе на весь срок.

Льготные программы. Семейная, дальневосточная и арктическая, ИТ-ипотека — это не отдельный вид кредита, а обычная ипотека, часть процентов по которой государство возмещает банку. С 2024 года условия программ устанавливают решения министерств о порядке предоставления субсидии. Требования к семье, жилью и сумме — на странице о семейной ипотеке. Как работает накопительно-ипотечная система для военнослужащих — в статье о военной ипотеке, а почему у ипотеки с рекламой «0%» полная стоимость кредита (ПСК) всё равно выше нуля — в отдельном разборе.

Вычет. Купив жильё, можно вернуть НДФЛ с расходов на покупку до 2 млн ₽ и отдельно с уплаченных процентов по целевому кредиту до 3 млн ₽ (пп. 3 и 4 п. 1, п. 3 и 4 ст. 220 НК). Сколько можно вернуть, какие нужны документы и как подать заявление — в статье о налоговом вычете по ипотеке.

Если у вас нет официального дохода или вы пенсионер, у банков свои требования к подтверждению платёжеспособности — об этом статья об ипотеке пенсионерам и без официального дохода.

• ПСК в процентах и рублях и примерный ежемесячный платёж на первой странице.
• Что будет со ставкой, если отказаться от страхования жизни, и в какой срок нужно продлевать полисы.
• Срок уведомления о досрочном погашении и порядок пересчёта графика.
• Размер неустойки и случаи, когда банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы.
• Кто залогодатель, нужны ли согласие супруга или органов опеки (п. 3 ст. 77 102-ФЗ).

Ипотечный кредит это то же самое, что ипотека? Не совсем. Ипотека — залог недвижимости, а ипотечный кредит — кредит, обеспеченный этим залогом. В разговоре слова используют как синонимы, но в законе ипотекой называют именно залог (ст. 1 102-ФЗ).

Кто собственник квартиры, пока ипотека не погашена? Вы. Право собственности регистрируют на покупателя, а банк получает только залог. Продать, подарить или обменять квартиру без согласия банка нельзя, если договор не разрешает иное (ст. 37 102-ФЗ).

Можно ли погасить ипотеку досрочно без штрафа? Да. Закон не предусматривает плату за досрочный возврат, проценты начисляются только по день возврата (п. 6 ст. 809 ГК). Нужно предупредить банк за 30 дней или в более короткий срок из договора (п. 2 ст. 810 ГК).

Обязательно ли страховать жизнь при ипотеке? Нет, обязательным по закону является страхование самого жилья от утраты и повреждения, если договор не говорит иное (ст. 31 102-ФЗ). Без страхования жизни банк обязан предложить кредит, но ставка может быть выше (ч. 2.2 и 2.6 ст. 7 353-ФЗ).

Могут ли забрать единственное жильё за долг по ипотеке? Да, если оно в залоге: защита единственного жилья от взыскания на заложенное имущество не распространяется. Но суд не обратит взыскание при крайне незначительном нарушении (ст. 54.1 102-ФЗ), а при временных трудностях можно потребовать ипотечные каникулы (ст. 6.1-1 353-ФЗ).

• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 1, 2, 5, 11, 25, 31, 37, 50, 54.1, 77, 77.2, 78: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», ч. 2 ст. 1, ст. 6.1, ст. 6.1-1, ч. 2.1–2.6 ст. 7: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/
• Статья 6.1-1 353-ФЗ (ипотечные каникулы, ред. 229-ФЗ от 04.07.2026): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/ff0c34905877a905b4477e42d7729c839dc2c152/
• Гражданский кодекс РФ, часть первая, ст. 334 «Понятие залога»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5ffcf44c716bba4721f855404ef34c033bed5c03/
• Гражданский кодекс РФ, часть первая, ст. 339.1 «Государственная регистрация и учет залога»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3569fcadd040dd5b1461eb60a355e3936fb66f13/
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, ст. 809 «Проценты по договору займа»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/7b06de7880faf3a98680ca4393ff88109c1cd062/
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, ст. 810 «Обязанность заемщика возвратить сумму займа»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e8097b733127c868178d79194a0ad6fe8c3e6399/
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 15.5 «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/
• Налоговый кодекс РФ, часть вторая, ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/
• Федеральный закон от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», ст. 12: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_102112/
• Банк России, среднерыночные значения полной стоимости потребительского кредита (займа), расчёт от 14.08.2026 для договоров IV квартала 2026 года: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/psk/

Актуально на 6 октября 2026 года.