Военная ипотека: как работает НИС, как считается платёж и что будет при увольнении

Участник — это военнослужащий, гражданин России, который проходит службу по контракту и включён в реестр участников (п. 2 ст. 3 117-ФЗ). Категории перечислены в ч. 1 ст. 9 закона. Основные из них:

• офицеры — выпускники военных вузов и училищ, получившие первое звание офицера начиная с 1 января 2005 года. Их включают в реестр по факту присвоения звания;
• офицеры, призванные или поступившие на службу из запаса и заключившие первый контракт с 1 января 2005 года;
• прапорщики и мичманы — после того как общая продолжительность их службы по контракту с 1 января 2005 года составит три года;
• сержанты, старшины, солдаты и матросы, поступившие на службу до 1 января 2020 года и заключившие второй контракт после 1 января 2005 года, — только если сами изъявили желание (письменное обращение);
• сержанты, старшины, солдаты и матросы, поступившие на службу по контракту после 31 декабря 2019 года, — когда их служба по контракту составит три года (п. 4.1 ч. 1 ст. 9). Подавать рапорт им не нужно.

Есть и другие категории — например, офицеры, получившие звание на курсах младших офицеров, и граждане, служившие по контракту до получения российского гражданства. Основания и даты включения в реестр для каждой из них перечислены в ч. 2 ст. 9 117-ФЗ. Если вы не уверены, что вас включили, уточните это в кадровом органе своей части: с даты включения начинает идти трёхлетний срок до права на ЦЖЗ.

Накопления формируются из трёх источников (ч. 1 ст. 5 117-ФЗ):

1. Накопительные взносы из федерального бюджета — их учитывают на именном накопительном счёте участника с 1-го числа месяца, следующего за месяцем открытия счёта (ч. 5 ст. 5).
2. Доход от инвестирования. Деньги участников передают в доверительное управление, а доход распределяют по счетам пропорционально сумме накоплений и сроку инвестирования (ч. 6 ст. 5).
3. Иные поступления, которые закон не запрещает.

Размер взноса на одного участника ежегодно устанавливает закон о федеральном бюджете. Он не может быть ниже взноса прошлого года, проиндексированного на прогнозную инфляцию (ч. 2 ст. 5 117-ФЗ). На 2026 год взнос — 411 184,90 рубля (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 28.11.2025 № 426-ФЗ «О федеральном бюджете на 2026 год…», данные Росвоенипотеки). В 2025 году он составлял 395 370,10 рубля, то есть вырос на 15 814,80 рубля. Таблица взносов за все годы с 2005-го опубликована на сайте Росвоенипотеки.

Важная деталь: до появления права на использование накопления остаются собственностью Российской Федерации (ч. 8 ст. 5). Распоряжаться ими напрямую участник не может — пока не наступят основания из ст. 10 закона, деньги идут только через ЦЖЗ.

Не раньше чем через три года участия в НИС военнослужащий вправе заключить с Росвоенипотекой договор ЦЖЗ (ч. 1 ст. 14 117-ФЗ). Участникам, которые принимают или принимали участие в боевых действиях, а также отдельным категориям из п. 9 ч. 1 ст. 9 этот срок не нужно ждать: договор можно заключить с даты включения в реестр (ч. 1.2 ст. 14). Если оба супруга — участники НИС, каждый может получить свой ЦЖЗ на покупку жилья в общую собственность (ч. 1.1 ст. 14).

Цели займа:

• купить жильё без кредита — только за счёт ЦЖЗ, в том числе по договору участия в долевом строительстве;
• оплатить первоначальный взнос по ипотеке;
• гасить ипотечный кредит по графику платежей, а также досрочно — полностью или частично (ч. 5 ст. 14).

Пока участник служит, заём остаётся возвратным, но плату за пользование им государство не берёт (ч. 3 ст. 14 117-ФЗ). Его максимальный размер — это «расчётный суммарный взнос», то есть все взносы до достижения предельного возраста пребывания на службе, плюс уже начисленный инвестиционный доход (ч. 4 ст. 14). Предельный возраст для большинства военнослужащих — 50 лет, для полковников и капитанов 1 ранга — 55 лет, для женщин — 45 лет (ст. 49 Федерального закона № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе»).

Купленная квартира находится в двойном залоге — у банка и у Российской Федерации в лице Росвоенипотеки (подп. «б» п. 30 Правил, утверждённых постановлением Правительства от 15.05.2008 № 370). Продать или подарить её до снятия обременения без согласия обоих залогодержателей не получится.

Здесь главное отличие от обычной ипотеки. Сумму кредита и график платежей определяет банк: он считает обычный аннуитет — одинаковый ежемесячный платёж — исходя из суммы, срока и своей ставки. А Росвоенипотека платит не «сколько скажет банк», а фиксированную долю: для ипотеки к договору ЦЖЗ прикладывают график погашения с ежемесячными платежами за счёт займа в размере одной двенадцатой ежегодного накопительного взноса участника (подп. «б» п. 19 Правил № 370).

В 2026 году это 411 184,90 / 12 ≈ 34 265 рублей в месяц. Отсюда три следствия.

Платёж ограничен взносом. Банк подбирает сумму и срок кредита так, чтобы аннуитет укладывался в эту величину. Отсюда и ограничение по сумме: чем меньше лет осталось до предельного возраста, тем короче срок и тем меньше кредит при том же ежемесячном платеже.

Срок ограничен службой. ЦЖЗ дают на период военной службы (ч. 3 ст. 14 117-ФЗ), поэтому банки обычно требуют погасить кредит до того, как заёмщик достигнет предельного возраста пребывания на службе. Точные ограничения по возрасту и сроку у каждого банка свои — их указывают в условиях программы.

Если банк насчитал больше, разницу платите вы. Пример без ставок: аннуитет по графику банка — 38 000 рублей, а 1/12 взноса — 34 265 рублей. Росвоенипотека перечислит 34 265 рублей, остальные 3 735 рублей ежемесячно вносит сам заёмщик. При этом если Росвоенипотека задержит свой платёж, банк по договору не вправе начислять за это пени или требовать досрочного погашения за счёт собственных средств заёмщика (подп. «в» п. 30 Правил № 370).

Ставка банка и полная стоимость кредита

Ставки и условия по военной ипотеке у банков-партнёров разные и меняются. Мы их здесь не приводим: банки публикуют ставку вместе с полной стоимостью кредита (ПСК) на своих сайтах, а ПСК указывается в правом верхнем углу первой страницы индивидуальных условий договора (ст. 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Сравнивать предложения стоит именно по ПСК: в неё входят обязательные платежи, в том числе страховка, если от неё зависят условия кредита.

Сам аннуитет удобно прикинуть в ипотечном калькуляторе Белки: введите сумму, срок и ставку из предложения банка. Затем сравните результат с 1/12 годового взноса НИС на текущий год. Если платёж выше, разница ляжет на ваш бюджет. Условия разных банков удобно сравнить на странице ипотеки по банкам.

Что меняется год от года

Ставка банка по договору обычно фиксирована, а взнос НИС ежегодно индексируется (ч. 2 ст. 5 117-ФЗ). Поэтому со временем 1/12 взноса растёт, а аннуитет банка — нет. Как используется эта разница — идёт ли она в досрочное погашение или на пересчёт графика, — зависит от договора с банком и договора ЦЖЗ. Уточните это до подписания. Индексацию закон привязывает к прогнозной инфляции, а не к ставкам банков, поэтому заранее рассчитывать на определённый рост взноса нельзя.

Всё зависит от того, возникло ли у участника право на использование накоплений. Основания перечислены в ч. 1 ст. 10 117-ФЗ:

1. Общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, — 20 лет и больше.
2. Увольнение при общей продолжительности службы 10 лет и больше по одному из оснований:
   • по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;
   • по состоянию здоровья, если военно-врачебная комиссия признала ограниченно годным к службе;
   • в связи с организационно-штатными мероприятиями;
   • по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством о воинской обязанности и военной службе.
3. Гибель или смерть участника, признание его безвестно отсутствующим или объявление умершим.
4. Увольнение по состоянию здоровья, если ВВК признала не годным к военной службе, — при любой выслуге.

Если право возникло

Росвоенипотека сама гасит целевой жилищный заём (ч. 1 ст. 15 117-ФЗ, п. 72 Правил № 370), то есть возвращать использованные накопления не нужно. Получение денег или их перечисление банку закон считает исполнением государством обязательства по жилищному обеспечению военнослужащего (ч. 3 ст. 11). Тем, кто уволился по основаниям из п. 2 ч. 1 ст. 10 с выслугой от 10 до 20 лет, а также уволенным по п. 4, закон дополнительно предусматривает дополнительную выплату (ч. 2 ст. 4 117-ФЗ). Это бюджетные деньги за период до даты, когда выслуга могла бы составить 20 лет.

При этом после исключения из реестра ежемесячные перечисления банку прекращаются: Росвоенипотека перестаёт платить по ЦЖЗ и в течение месяца уведомляет об этом кредитора (п. 78 Правил № 370). Остаток кредита дальше гасит сам заёмщик — из собственных денег или из остатка накоплений и дополнительной выплаты, если они есть. Если после даты исключения Росвоенипотека успела перечислить банку лишние суммы, их нужно вернуть, но проценты на них не начисляются (п. 77 Правил).

При выслуге 20 лет и больше участник может получать накопления и во время службы, но не чаще одного раза в год (ч. 2 ст. 10 117-ФЗ).

Если права нет

При досрочном увольнении без оснований из пп. 1, 2 и 4 ч. 1 ст. 10 участник обязан вернуть Росвоенипотеке все суммы, выплаченные по договору ЦЖЗ: первоначальный взнос и все перечисления банку (ч. 2 ст. 15 117-ФЗ, п. 75 Правил № 370). Правила возврата такие:

• Срок. Ежемесячными платежами, не более 10 лет со дня увольнения (п. 82 Правил). График возврата Росвоенипотека направляет в течение месяца после закрытия именного накопительного счёта (п. 79).
• Проценты. Они начисляются не всегда. Если человека уволили по основаниям, которые перечислены в ч. 2 ст. 15 117-ФЗ и п. 76 Правил (это отсылки к подпунктам ст. 51 закона № 53-ФЗ: лишение воинского звания, утрата доверия, приговор суда, отчисление из военного вуза, невыполнение условий контракта и некоторые другие), проценты идут со дня увольнения по ставке из договора ЦЖЗ. В типовом договоре ЦЖЗ (приказ Министра обороны от 23.12.2015 № 820) это ставка рефинансирования Банка России на дату возникновения основания для исключения из реестра. С 2016 года она равна ключевой ставке. При увольнении по ряду других оснований — например, по истечении срока контракта или по собственному желанию — возвращается только сам долг, проценты на него не начисляются (п. 83.1 Правил).
• Просрочка. За нарушение графика возврата начисляются пени — одна десятая процента от просроченного платежа за каждый день (подп. «в» п. 85 Правил).

Кредит в банке при этом никуда не девается: квартира остаётся в залоге, а платежи банку полностью переходят на заёмщика. Иначе говоря, после такого увольнения человек одновременно платит банку по графику ипотеки и возвращает Росвоенипотеке ЦЖЗ. Если такая нагрузка не по силам, имеет смысл заранее обсудить с банком реструктуризацию или посмотреть варианты рефинансирования ипотеки — но только с учётом того, что Росвоенипотека тоже залогодержатель.

• Разница между аннуитетом и взносом. Если банк насчитал платёж выше 1/12 взноса, доплачивать придётся из зарплаты, и так — весь срок.
• Увольнение до 10 лет выслуги или по «неправильному» основанию. Тогда придётся вернуть ЦЖЗ, а по части оснований — ещё и с процентами, при этом оставшаяся ипотека тоже на вас.
• Ставка фиксирована, а темп роста взноса заранее неизвестен. Индексация привязана к прогнозу инфляции, а условия кредита — к договору с банком.
• Двойной залог. Продажа, обмен или рефинансирование возможны только с участием и банка, и Росвоенипотеки.
• Сроки по документам. Правила № 370 устанавливают сроки на регистрацию залога и представление документов — как правило, три месяца после подписания договора ЦЖЗ. Пропуск может остановить перечисления.

Можно ли взять военную ипотеку раньше, чем через три года участия в НИС? По общему правилу — нет: договор ЦЖЗ заключается не менее чем через три года участия (ч. 1 ст. 14 117-ФЗ). Исключение — участники боевых действий и отдельные категории из п. 9 ч. 1 ст. 9: для них право возникает с даты включения в реестр (ч. 1.2 ст. 14).

Кто платит банку, пока я служу? Росвоенипотека — ежемесячно, в размере 1/12 годового накопительного взноса (подп. «б» п. 19 Правил № 370). В 2026 году это около 34 265 рублей. Всё, что сверх этого по графику банка, платит сам заёмщик.

Что будет с ипотекой, если уволиться с выслугой 20 лет? Целевой жилищный заём гасит государство (ч. 1 ст. 15 117-ФЗ), возвращать его не нужно. Но перечисления банку после исключения из реестра прекращаются (п. 78 Правил), поэтому оставшийся долг по кредиту гасите вы.

Придётся ли платить проценты Росвоенипотеке при увольнении без права на накопления? Зависит от основания увольнения. При увольнении за нарушения из перечня ч. 2 ст. 15 117-ФЗ проценты начисляются со дня увольнения по ставке из договора ЦЖЗ (по типовому договору — ставка рефинансирования, равная ключевой). При других основаниях, например по окончании контракта, возвращается только сам долг, проценты не начисляются. Срок возврата в обоих случаях — не более 10 лет.

Как понять, хватит ли взноса на платёж? Посчитайте аннуитет по сумме, сроку и ставке банка в ипотечном калькуляторе и сравните его с 1/12 годового взноса на текущий год. Ставку и ПСК берите из предложения конкретного банка.

• Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (ст. 3, 4, 5, 9, 11, 14): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_48957/
• 117-ФЗ, ст. 10 — основания права на использование накоплений: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_48957/4405bd20e698017bc9be4ed92a5dd8725a2231f3/
• 117-ФЗ, ст. 15 — погашение и возврат ЦЖЗ: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_48957/605b24a667894f98bc710bc10b5748d13bd38a03/
• Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370, Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов, а также погашения ЦЖЗ (пп. 19, 30, 72, 75–85): https://base.garant.ru/12160442/
• Приказ Министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820 — типовые договоры ЦЖЗ (ставка при возврате): https://base.garant.ru/71374420/
• Росвоенипотека — размер накопительного взноса на 2026 год (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 28.11.2025 № 426-ФЗ): https://rosvoenipoteka.ru/razdeli_podvala/press/news/razmer_nakopitelnogo_vznosa_na_odnogo_uchastnika_nakopitelno-ipotechnoy_sistemi_jilishnogo_obespecheniya_voennoslujashih_v_2026_godu/
• Росвоенипотека — ежегодные взносы по годам: https://rosvoenipoteka.ru/rp/lichnaya_informaciya/ejegodnie_vznosi/
• Федеральный закон от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе», ст. 49 — предельный возраст: https://legalacts.ru/doc/FZ-o-voinskoj-objazannosti-i-voennoj-sluzhbe/razdel-vi/statja-49/
• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», ст. 6 — полная стоимость кредита: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/
• Банк России — ключевая ставка (с 01.01.2016 ставка рефинансирования равна ключевой): https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/

Актуально на 6 октября 2026 года.