Беспроцентная ипотека: где подвох и что покажет ПСК

Банк зарабатывает на процентах, поэтому кредит без процентов в чистом виде ему невыгоден, а полная стоимость кредита (ПСК) по нему складывалась бы только из комиссий и обязательных платежей. Если в рекламе обещана ипотека «бесплатно», у этой бесплатности обязательно есть плательщик. Вариантов всего три.

1. Платит покупатель, но не банку, а продавцу. Так устроены рассрочка застройщика и большинство схем «субсидированной» ставки: деньги берутся из цены квартиры.
2. Платит государство. Льготные программы, материнский капитал, выплата многодетным — это бюджетные средства, которые компенсируют банку часть процентов или гасят долг напрямую.
3. Платит застройщик из своей маржи. Так бывает, но редко и обычно ненадолго: акция на старте продаж, распродажа последних квартир в доме.

Задача покупателя — понять, к какому из трёх случаев относится конкретное предложение. Для этого мало смотреть на ставку в рекламе: нужно сравнивать цену квартиры с похожими лотами, читать договор и считать полную стоимость кредита.

Рассрочка в новостройке — это способ оплаты цены договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Федеральный закон № 214-ФЗ прямо разрешает платить цену договора не только единовременно, но и платежами «в установленный договором период» (ч. 3 ст. 5). Банк в этой схеме не участвует, кредитного договора нет, и правила закона о потребительском кредите на рассрочку не распространяются.

Плюсы рассрочки

• Нет банковской проверки кредитной истории и подтверждения дохода в привычном виде — решение принимает застройщик.
• Проценты в договоре часто не начисляются, хотя некоторые застройщики индексируют остаток или вводят наценку за рассрочку.
• Нет обязательного страхования жизни и залога в пользу банка.

Чем рассрочка опасна

Главное ограничение — сроки. Обычно рассрочку дают до ввода дома в эксплуатацию, а это год-два, реже дольше. Ежемесячный платёж при таком сроке в несколько раз выше, чем по ипотеке на двадцать лет. Первоначальный взнос тоже обычно крупный — нередко треть стоимости жилья или больше.

Вторая опасность — последствия просрочек. Часть 4 статьи 5 закона № 214-ФЗ говорит, что при оплате в рассрочку систематическое нарушение сроков, то есть просрочка платежа более трёх раз за двенадцать месяцев или просрочка более чем на два месяца, даёт застройщику право в одностороннем порядке отказаться от договора. Деньги в этом случае возвращаются, но квартира уходит, а цены за это время могли вырасти.

Третья — цена. Квартира «в рассрочку» нередко стоит дороже той же квартиры при полной оплате или по обычной ипотеке. Разница и есть плата за отсрочку, просто она не названа процентами.

Многие застройщики предлагают комбинацию: часть суммы — рассрочка, затем остаток гасится ипотекой. Тогда вторая часть превращается в обычный банковский кредит со всеми его расходами, и к ней применимо всё, что сказано ниже о ПСК.

Схема выглядит так: банк выдаёт ипотеку на новостройку по рекламной ставке, заметно ниже рыночной, а застройщик перечисляет банку компенсацию за недополученные проценты. Иногда ставка снижена на весь срок, иногда только на первые годы, после чего вырастает.

Банк России ещё в 2022 году в материале «Субсидируемая ипотека от застройщика: риски и возможные меры регулятора» предупреждал, что при таких программах цена жилья оказывается существенно завышенной, а ставки доходили до экстремально низких значений. Позже директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов объяснял механизм прямо: застройщики, как правило, ничего не субсидируют, по факту за всё платит покупатель. В его примере квартира, которая стоит 10 млн рублей, продаётся за 13 млн, а разницу застройщик перечисляет банку как комиссию.

Почему это важно, даже если платёж низкий

• Продажа. Если квартиру придётся продать в первые годы, рынок даст за неё обычную цену, а не завышенную. Вырученных денег может не хватить на погашение долга — заёмщик теряет взнос и остаётся должен банку.
• Досрочное погашение. Выгода от низкой ставки растягивается на годы. Если гасить кредит досрочно, вы уже заплатили наценку в цене квартиры, а экономию на процентах не успели получить.
• Рост ставки. Если субсидия действует ограниченный срок, после него платёж пересчитывают. Это должно быть в индивидуальных условиях договора — читайте их, а не баннер.

Что изменили регулятор и банки

С 1 мая 2023 года Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, в том числе по кредитам под залог прав требования по ДДУ, с учётом завышения цен на первичном рынке, — то есть банкам стало дороже выдавать такие кредиты.

С 1 января 2025 года действует Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков, утверждённый Комитетом по стандартам и согласованный с Банком России. По нему банк не вправе получать от продавца или застройщика вознаграждение за установление пониженной ставки, если это ведёт к увеличению цены жилья. Отдельные правила касаются и платного снижения ставки самим заёмщиком. На практике «субсидированные» программы не исчезли полностью, но проверять цену квартиры всё равно приходится самостоятельно: стандарт не делает любую цену справедливой.

Полная стоимость кредита — главный инструмент сравнения, и закон описывает её подробно в статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Для ипотечного кредита гражданина ПСК считается по этой же статье, с особенностями, которые закон устанавливает для кредитов под залог жилья (ст. 6.1 353-ФЗ).

Что важно знать о ПСК:

• Она указывается двумя способами: в процентах годовых (до третьего знака после запятой) и в рублях. Обе цифры стоят в рамке в правом верхнем углу первой страницы договора, крупным шрифтом.
• В расчёт входят погашение основного долга, проценты и платежи кредитору или третьим лицам, если без них кредит не дают или они влияют на его условия (ч. 4 ст. 6). Например, страхование жизни заёмщика, если отказ от него повышает ставку.
• Не входят неустойки и платежи за нарушение условий договора (ч. 5 ст. 6): ПСК считается так, как будто вы платите строго по графику.

Ловушка в том, что ПСК честно показывает стоимость денег, но не стоимость квартиры. Если ставка в рекламе близка к нулю, ПСК может оказаться низкой — но наценка застройщика в неё не попадёт, потому что вы платите её продавцу, а не банку. Поэтому для «субсидированной» ипотеки одной ПСК мало: её нужно читать вместе с ценой квадратного метра в сравнении с аналогами.

Бывает и обратная ситуация: рекламная ставка низкая, а ПСК в договоре заметно выше. Это повод спросить, какие обязательные платежи добавились — страхование, комиссии, оплата услуг партнёров банка. ПСК в процентах удобна для сравнения кредитов с одинаковым сроком; для разных сроков полезнее смотреть ПСК в рублях и общую сумму платежей. Пересчитать её по своему графику можно в калькуляторе ПСК.

Допустим, застройщик предлагает выбор: купить квартиру по «субсидированной» программе или по базовой цене с обычной ипотекой либо льготной программой. Порядок сравнения такой.

1. Запросите две цены. Цену при «субсидированной» программе и цену при полной оплате или обычной ипотеке. Если менеджер отказывается назвать вторую цену, это само по себе сигнал.
2. Посчитайте разницу в цене. Это ваша скрытая переплата, которую вы вносите сразу или включаете в сумму кредита.
3. Сравните ПСК в рублях. Возьмите из проекта договора или расчёта банка ПСК в денежном выражении по обоим вариантам на одинаковый срок.
4. Сложите. Цена квартиры плюс ПСК в рублях дают реальную стоимость покупки. Выгоднее тот вариант, где эта сумма меньше.
5. Проверьте сценарий досрочного погашения. Если вы рассчитываете закрыть кредит за пять-семь лет, пересчитайте переплату за этот срок, а не за двадцать лет: наценка в цене останется, а экономия на процентах окажется меньше.

Платёж и итоговую переплату по каждому варианту удобно посчитать в ипотечном калькуляторе: введите разные суммы кредита и ставки и сравните графики.

В отличие от схем с наценкой, господдержка — это деньги бюджета. Цена квартиры от неё не должна расти, хотя продавцы иногда пытаются заложить «льготу» в стоимость, и это тоже стоит проверять по аналогам.

Льготные программы

После 28 мая 2024 года прежние постановления о льготной ипотеке утратили силу, а условия программ определяют решения ведомств о порядке предоставления субсидий: по семейной ипотеке — Минфина, по IT-ипотеке — Минцифры. Государство компенсирует банку разницу между рыночной и льготной ставкой. По семейной ипотеке с 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона — условия описаны в решении Минфина № 25-67381-01850-Р (версия 11 от 22 сентября 2026 года). Подробнее — на странице семейной ипотеки и в обзоре льготных программ.

Льготная ставка не означает льготную ПСК автоматически: страхование и другие обязательные платежи сохраняются, поэтому полную стоимость кредита по льготной программе тоже нужно сравнивать между банками.

Материнский капитал

Средства материнского капитала можно направить на первоначальный взнос, погашение основного долга и процентов по ипотеке на покупку или строительство жилья. Для этого не нужно ждать, пока ребёнку исполнится три года: такое исключение прямо предусмотрено частью 6.1 статьи 7 Федерального закона № 256-ФЗ. Капитал не снижает ставку, но уменьшает сумму долга, а значит, и переплату.

Выплата 450 тысяч рублей многодетным семьям

Федеральный закон № 157-ФЗ от 3 июля 2019 года предусматривает выплату до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Право на неё есть у матери или отца, у которых третий или последующий ребёнок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года, если они заёмщики или поручители по ипотеке на покупку или строительство жилья. Выплата предоставляется один раз и только по одному кредиту; деньги идут в первую очередь на основной долг, а если он меньше 450 тысяч — на проценты. Действие меры продлено до 2030 года, обращаться за ней можно до 1 июля 2031 года.

Вместе материнский капитал и выплата многодетным способны заметно сократить долг, но «бесплатной» ипотеку это не делает: остаток кредита обслуживается на обычных условиях договора.

• Сравните цену квартиры с похожими лотами в том же доме и соседних проектах — с другой схемой оплаты.
• Попросите у банка проект индивидуальных условий и найдите ПСК в процентах и в рублях в рамке на первой странице.
• Проверьте, на какой срок действует пониженная ставка и какой будет платёж после.
• Уточните, какие страховки обязательны и как изменится ставка при отказе от них.
• В рассрочке застройщика проверьте график, размер последнего платежа и условия на случай просрочки.
• Оцените, сможете ли вы платить, если доход снизится: сокращённые сроки рассрочки делают платёж высоким.

Бывает ли ипотека вообще без переплаты? Банковская ипотека без переплаты практически не встречается: даже если ставка низкая за счёт застройщика, полная стоимость кредита (ПСК) включает обязательные платежи, а наценка обычно спрятана в цене квартиры. Без переплаты может обойтись рассрочка застройщика, если цена при ней равна цене при полной оплате, — это стоит проверить.

Рассрочка застройщика — это кредит? Нет. Это порядок оплаты цены договора участия в долевом строительстве по ст. 5 закона № 214-ФЗ. Банк не участвует, но застройщик вправе расторгнуть договор при систематических просрочках.

Почему ставка в рекламе ниже, чем ПСК в договоре? Полная стоимость кредита учитывает не только проценты, но и платежи, без которых банк не выдаёт кредит, — например, обязательное страхование. Поэтому ПСК почти всегда выше рекламной ставки, и сравнивать предложения нужно именно по ней.

Можно ли совместить «субсидированную» ставку и материнский капитал? Использование материнского капитала на ипотеку закон не ограничивает видом программы банка, но конкретный банк может ставить свои условия. Капитал уменьшает долг, а вопрос о наценке в цене квартиры остаётся — сравнивайте итоговую стоимость покупки.

Что выгоднее: льготная программа или предложение застройщика? Зависит от цены квартиры при каждом варианте. Сложите цену жилья и ПСК в рублях за одинаковый срок: где сумма меньше, тот вариант и дешевле.

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ст. 5 «Цена договора»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/8b97df940d81c969f3687b961f55189437796b57/
• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», ст. 6 «Полная стоимость потребительского кредита (займа)»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/e52bee2d092465172cd750d5a23927f45bb3d017/
• Банк России, «Субсидируемая ипотека от застройщика: риски и возможные меры регулятора» (12.10.2022): https://www.cbr.ru/press/event/?id=14227
• Банк России, интервью А. Данилова «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют» (07.08.2023): https://cbr.ru/press/event/?id=16986
• Банк России, «Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам»: https://www.cbr.ru/press/pr/?file=638125158978042557FINSTAB.htm
• Банк России, «Стандарт защиты ипотечных заемщиков начнет действовать с января 2025 года»: https://www.cbr.ru/press/event/?id=21019
• Федеральный закон от 03.07.2019 № 157-ФЗ, выплата 450 тыс. рублей многодетным семьям (подборка документов): https://www.consultant.ru/law/podborki/450_tysyach_rublej_na_pogashenie_ipoteki/
• Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7 (ч. 6.1): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/5b387355ab19399172e9285519334e1efb84ea37/
• Минфин России, условия программы «Семейная ипотека»: https://minfin.gov.ru/ru/perfomance/govsupport/semya/uslovie/

Актуально на 6 октября 2026 года.