Налоговый вычет по ипотеке: сколько можно вернуть, когда и как его получить

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшают ваш облагаемый доход. Раз доход становится меньше, уже удержанный налог оказывается лишним, и его возвращают. Поэтому вычет — не выплата от государства, а возврат вашего же НДФЛ.

При покупке жилья с ипотекой работают два вычета из пункта 1 статьи 220 НК:

• на покупку или строительство жилья (подпункт 3) — в размере фактических расходов на квартиру, дом, комнату, долю, участок под ИЖС, но не больше 2 000 000 ₽ (подпункт 1 пункта 3 статьи 220);
• на проценты по целевому кредиту (подпункт 4) — в размере процентов, которые вы реально заплатили банку, но не больше 3 000 000 ₽ (пункт 4 статьи 220). Сюда же относятся проценты по кредиту, взятому на рефинансирование такой ипотеки.

Вычет на покупку не зависит от того, были ли деньги своими или кредитными: если квартира стоит 6 млн ₽ и куплена с ипотекой, расходы всё равно считаются 6 млн ₽, а к вычету идут 2 млн ₽. Проценты — отдельная история, их учитывают сверх этих 2 млн ₽.

Ограничение в 3 млн ₽ по процентам действует для кредитов, полученных с 1 января 2014 года. По более ранней ипотеке проценты принимают к вычету в полной сумме.

Максимум считается просто: 13% от лимита. Это 260 000 ₽ за покупку (13% от 2 млн ₽) и 390 000 ₽ за проценты (13% от 3 млн ₽), всего до 650 000 ₽ на одного человека.

Но вернуть больше, чем вы заплатили НДФЛ, нельзя. Если зарплата 70 000 ₽ в месяц, за год работодатель удержит 109 200 ₽ налога — значит, и вернуть за этот год можно не больше 109 200 ₽. Остальное переходит на следующие годы (пункт 9 статьи 220), пока вычет не будет исчерпан.

Влияет ли прогрессивная шкала НДФЛ

С 2025 года НДФЛ для резидентов считают по прогрессивной шкале (пункт 1 статьи 224 НК): доход до 2,4 млн ₽ в год облагается налогом 13 процентов, часть дохода от 2,4 до 5 млн ₽ — 15 процентов, дальше — выше. Вычет уменьшает налоговую базу, а налог потом пересчитывают по шкале. Поэтому если ваш годовой доход больше 2,4 млн ₽, вычет в первую очередь «снимает» верхнюю часть дохода, и возврат за этот год может оказаться больше 13% от суммы вычета. Для большинства заёмщиков с доходом до 2,4 млн ₽ в год ничего не меняется: возвращают 13 процентов.

Право есть у налогового резидента, который платит НДФЛ с доходов по основной шкале: с зарплаты, договоров подряда, сдачи квартиры в аренду с декларацией. Если весь ваш доход — пособия, пенсия или доход самозанятого, налога для возврата нет, и вычет «ждёт», пока такой доход появится.

Вычет не дают, если:

• жильё оплачено за счёт работодателя, материнского капитала, бюджетных субсидий и других выплат из бюджета — в этой части расходов (пункт 5 статьи 220);
• продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун или подопечный (пункт 5 статьи 220 со ссылкой на статью 105.1 НК);
• жильё находится за границей — вычет только по объектам в России.

Пример с маткапиталом: квартира стоит 5 000 000 ₽, из них 700 000 ₽ закрыли сертификатом. Расходы для вычета — 4 300 000 ₽, но вычет всё равно ограничен 2 млн ₽, так что здесь маткапитал на итог не повлиял. А если квартира стоит 2 300 000 ₽ и 700 000 ₽ — из сертификата, к вычету примут только 1 600 000 ₽. Как законно направить маткапитал на ипотеку, разобрано в статье о займе под материнский капитал.

Повторно вычеты не предоставляются (пункт 11 статьи 220), но «один раз» означает разное для двух вычетов.

Вычет на покупку можно получать до тех пор, пока не исчерпан лимит 2 млн ₽, даже на разных объектах. Купили комнату за 1,2 млн ₽ — использовали 1,2 млн ₽ вычета. Через несколько лет купили квартиру — оставшиеся 800 000 ₽ можно заявить по ней (подпункт 1 пункта 3 статьи 220). Если же вы уже получали вычет по жилью, купленному до 2014 года, действуют старые правила: остаток на новый объект не переносится (переходные положения закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Вычет по процентам дают только по одному объекту недвижимости (пункт 4 статьи 220), даже если вы выбрали не весь лимит 3 млн ₽. Поэтому при двух ипотеках стоит подумать, по какой из них проценты будут больше, и заявлять вычет именно по ней. Объект для вычета по процентам не обязан совпадать с объектом, по которому вы получали вычет на покупку.

Квартира, купленная в браке, — общая совместная собственность, даже если оформлена на одного супруга. Каждый супруг вправе получить свой вычет в пределах своего лимита: при покупке за 4 млн ₽ и более каждый может заявить по 2 млн ₽, то есть семья вернёт до 520 000 ₽ за покупку. Расходы супруги распределяют по заявлению (подпункт 6 пункта 3 статьи 220). Уплаченные проценты по общей ипотеке супруги тоже распределяют между собой по заявлению.

Если вы покупаете жильё в собственность ребёнка до 18 лет на свои деньги, вычет за его долю получает родитель (пункт 6 статьи 220). При этом за ребёнком сохраняется право на собственный вычет в будущем, когда у него появится облагаемый доход.

Право на вычет на покупку появляется, когда у вас есть документ о собственности:

• для готового жилья — с даты госрегистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
• для новостройки по договору долевого участия — с даты подписания передаточного акта, но обратиться за вычетом можно только после госрегистрации права собственности (подпункт 2.1 пункта 3 статьи 220; правило действует для квартир, переданных застройщиком с 1 января 2022 года).

Вычет по процентам заявляют за те годы, когда проценты фактически уплачены, но тоже не раньше, чем возникло право на объект. Проценты, уплаченные до регистрации или до акта, не теряются: их учтут в первом же году, когда право появилось.

Заявлять вычет можно когда угодно, срока давности у самого права нет. Но вернуть налог получится не больше чем за три предыдущих года. В 2026 году можно подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы. Если квартира куплена в 2019 году, а о вычете вы вспомнили только сейчас, начните с 2023 года: остаток за прошлые годы перенесётся на эти три года и дальше.

Пенсионерам: перенос на три года назад

Если вы получаете пенсию, остаток вычета можно перенести на три года, предшествующих году, в котором образовался остаток (пункт 10 статьи 220). Это полезно, если вы купили жильё после выхода на пенсию, но до этого работали и платили НДФЛ. Пример: пенсионерка купила квартиру в 2025 году и не работала в этом году. Она может заявить вычет за 2025 год и перенести его на 2024, 2023 и 2022 годы, если в эти годы с её зарплаты удерживали налог.

Через работодателя — деньги в течение года

Подаёте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет с документами — проще всего через личный кабинет налогоплательщика. Налоговая рассматривает его до 30 календарных дней и сама направляет подтверждение работодателю (пункт 8 статьи 220). После этого вы пишете заявление в бухгалтерию, и работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты до исчерпания вычета за год. Остаток на следующий год оформляют заново.

Через налоговую по итогам года — 3-НДФЛ

После окончания года подаёте декларацию 3-НДФЛ с копиями документов и заявлением о возврате. Камеральная проверка длится до трёх месяцев (пункт 2 статьи 88 НК). Деньги возвращают после окончания проверки: переплата попадает на единый налоговый счёт, и налоговая перечисляет её по вашему заявлению на возврат (статья 79 НК).

Упрощённый порядок — без декларации

Если ваш банк участвует в информационном обмене с ФНС, он сам передаёт в налоговую сведения о сделке и уплаченных процентах. Налоговая размещает в личном кабинете предзаполненное заявление: по сведениям, поступившим до 25 февраля, — не позднее 20 марта, по более поздним — в течение 20 рабочих дней (пункт 4 статьи 221.1 НК). Вам остаётся проверить данные, указать реквизиты счёта и подписать. Проверка — до 30 календарных дней. Перечень банков-участников публикует ФНС на своём сайте. Если вашего банка там нет, остаются первые два способа.

Перечень дан в подпункте 6 пункта 3 и пункте 4 статьи 220. Обычно нужны:

• договор купли-продажи или договор долевого участия и передаточный акт;
• выписка из ЕГРН о праве собственности — и для готового жилья, и для новостройки, переданной с 2022 года;
• документы об оплате: платёжки, банковские выписки, расписка продавца;
• кредитный договор и справка банка об уплаченных за год процентах;
• для супругов — заявление о распределении расходов, для покупки на ребёнка — его свидетельство о рождении;
• справка о доходах за год, если подаёте 3-НДФЛ на бумаге (в личном кабинете она подтянется сама).

Чек о покупке отделочных материалов тоже пригодится: если договор предусматривает жильё без отделки, расходы на отделку можно включить в вычет на покупку (подпункты 4 и 5 пункта 3 статьи 220).

Андрей купил квартиру за 7 000 000 ₽: 2 000 000 ₽ — свои деньги, 5 000 000 ₽ — ипотека. Право собственности зарегистрировано в феврале 2025 года. Зарплата — 150 000 ₽ в месяц, за год 1 800 000 ₽, работодатель удерживает 234 000 ₽ НДФЛ. Процентов банку в 2025 году уплачено 300 000 ₽, в 2026 году — 580 000 ₽.

• За 2025 год. Вычет на покупку — 2 000 000 ₽, но доход только 1 800 000 ₽. Налоговая вернёт весь удержанный налог: 234 000 ₽. Не использованы 200 000 ₽ вычета на покупку и 300 000 ₽ процентов — они переходят на 2026 год.
• За 2026 год. К вычету идут 200 000 ₽ остатка на покупку, 300 000 ₽ процентов за 2025 год и 580 000 ₽ за 2026 год, всего 1 080 000 ₽. Возврат — 140 400 ₽.
• Дальше. Вычет на покупку исчерпан, остаётся вычет по процентам: каждый год Андрей возвращает 13% от уплаченных процентов, пока их сумма не достигнет 3 000 000 ₽, то есть пока общий возврат по процентам не дойдёт до 390 000 ₽.

Посчитать, сколько процентов вы заплатите по своей ипотеке и как распределится вычет по годам, поможет ипотечный калькулятор с вычетом. Если хотите сравнить разные суммы и сроки кредита, подойдёт кредитный калькулятор.

Вычет по процентам часто становится аргументом «не гасить досрочно, ведь налоговая вернёт часть процентов». Это ошибка: вернут только 13 процентов от уплаченных процентов, а 87 процентов останутся вашей переплатой. Каждые 100 000 ₽, которые вы не заплатили банку благодаря досрочному взносу, — это 100 000 ₽ экономии против 13 000 ₽ возврата. Пересчитать новый график после досрочного взноса можно в калькуляторе досрочного погашения, а что выгоднее — сокращать срок или платёж, — разобрано в статье о досрочном погашении кредита.

Есть и обратная сторона: возврат НДФЛ удобно направлять на досрочное погашение. Деньги не растворятся в текущих тратах и сократят переплату. Вычет на покупку при этом не уменьшится — он считается от стоимости жилья, а не от суммы кредита.

• Ждать «круглой» даты. Каждый пропущенный год сверх трёх — это год, за который налог уже не вернуть.
• Заявлять проценты по объекту с маленькой ипотекой. Вычет по процентам дают один раз, и использовать его на кредите с небольшой переплатой невыгодно.
• Забывать про супруга. В браке каждый супруг вправе получить свой вычет на покупку, если стоимость жилья это позволяет.
• Не учитывать маткапитал. Сумма сертификата не входит в расходы, и налоговая откажет в этой части.
• Терять справки банка. Справку об уплаченных процентах банк выдаёт по запросу, лучше брать её ежегодно.

Можно ли получить вычет по процентам, если вычет на покупку уже получен по другой квартире? Да. Это разные вычеты: каждый из них можно использовать независимо, и объекты не обязаны совпадать. Главное, чтобы вычет по процентам вы раньше не получали ни по какому объекту.

Сколько вернут, если жильё куплено в общую собственность с супругом? Каждый супруг вправе получить свой вычет на покупку в пределах 2 000 000 ₽, если общая стоимость жилья это позволяет, — до 260 000 ₽ на каждого. Проценты по общей ипотеке супруги распределяют между собой по заявлению.

Дадут ли вычет по процентам после рефинансирования ипотеки? Да, закон прямо относит к вычету проценты по кредиту, полученному в банке на рефинансирование целевого жилищного кредита. Понадобятся оба кредитных договора и справки об уплаченных процентах от каждого банка.

Можно ли получить вычет, если сейчас я не работаю? Вернуть можно только удержанный НДФЛ. Если в каком-то году дохода с налогом не было, вычет за этот год не используется, а остаток ждёт следующих лет. Пенсионеры вправе перенести остаток на три предыдущих года.

Через какое время после подачи 3-НДФЛ приходят деньги? Проверка декларации идёт до трёх месяцев, деньги перечисляют после её окончания, обычно в течение нескольких рабочих дней; без нарушений налоговая может вернуть и раньше. В упрощённом порядке проверка короче — до 30 календарных дней.

• Налоговый кодекс РФ, часть вторая, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» (п. 1 пп. 3–4, п. 3–6, 8–11): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/
• Налоговый кодекс РФ, статья 221.1 «Упрощённый порядок получения налоговых вычетов»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/52c9050787677b8d340f7131daf733a5a3d6f4db/
• Налоговый кодекс РФ, статья 224 «Налоговые ставки» (прогрессивная шкала с 2025 года): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/
• Налоговый кодекс РФ, часть первая, статья 88 «Камеральная налоговая проверка»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/d063bb6c0a9ecaf015d02a2e02e66e8d0dd6ba21/
• Налоговый кодекс РФ, часть первая, статья 79 (возврат положительного сальдо ЕНС): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/
• ФНС России, «Имущественный вычет при приобретении имущества»: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pi/
• ФНС России, «Упрощённый порядок получения вычетов по НДФЛ» (перечень банков-участников): https://www.nalog.gov.ru/rn77/ndfl_easy/

Актуально на 6 октября 2026 года.