Банкротство при ипотеке: что будет с квартирой

Почему ипотечное жильё не защищено иммунитетом

Правила банкротства граждан установлены главой X закона о банкротстве: Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». По статье 213.25 этого закона всё имущество должника образует конкурсную массу, из которой рассчитываются с кредиторами. Исключение — имущество, на которое нельзя обратить взыскание. Его перечень даёт статья 446 Гражданского процессуального кодекса:

• единственное пригодное для проживания жильё и земля под ним;
• обычная домашняя обстановка и личные вещи;
• имущество для профессиональной деятельности в пределах лимита закона;
• продукты и деньги в размере прожиточного минимума на должника и его иждивенцев.

Эту защиту называют исполнительским иммунитетом. Но в той же норме есть оговорка: абзац второй части 1 статьи 446 выводит из-под иммунитета жильё, которое является предметом ипотеки. Заложенную квартиру можно продать, даже если другой у семьи нет.

Причина в самой природе залога. Банк выдавал кредит под обеспечение, и право получить деньги из стоимости заложенной недвижимости закреплено за ним отдельным законом — № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В деле о банкротстве банк выступает кредитором, чьё требование обеспечено залогом, и претендует в первую очередь на выручку именно от этой квартиры.

Если в квартире есть доли детей или использован материнский капитал, ситуацию нужно разбирать с юристом: общих ответов здесь мы не даём.

Почему с ипотекой не получится через МФЦ

Внесудебная процедура привлекает тем, что она бесплатна и идёт шесть месяцев без финансового управляющего и торгов. Ипотечному заёмщику она не подходит сразу по нескольким причинам.

1. Лимит долга. Общая сумма обязательств должна быть от 25 000 до 1 000 000 ₽ (пункт 1 статьи 223.2). Остаток по ипотеке чаще всего сам по себе выше этой границы.
2. Основания. Почти все они требуют, чтобы у должника не было имущества для взыскания: например, пристав окончил исполнительное производство именно по этой причине. Заложенная квартира — как раз имущество, на которое взыскание обратить можно.
3. Залог во внесудебной процедуре не реализуется. В ней некому продавать имущество и распределять выручку, поэтому дело с ипотекой ведётся через суд.

Подробные условия внесудебной процедуры — на странице о банкротстве через МФЦ. Если ипотеки у вас нет и речь о долгах без залога, посмотрите также страницу о банкротстве без имущества.

Отдельное мировое соглашение с банком: как это работает

С 8 сентября 2024 года в законе действует статья 213.10-1. Она позволяет гражданину заключить с банком-залогодержателем отдельное мировое соглашение по единственному жилью. Смысл такой: квартиру не включают в продажу, ипотека продолжает выплачиваться по согласованному графику, а банкротство идёт своим чередом в отношении остальных долгов.

Условия, которые ставит закон:

• Речь только о единственном жилье. На вторую квартиру или дом, купленный в ипотеку помимо основного жилья, этот механизм не рассчитан.
• Согласие остальных кредиторов и финансового управляющего не требуется. Договариваются гражданин и банк, у которого жильё в залоге.
• Платит третье лицо и (или) сам гражданин. Гражданин вправе платить только из доходов, защищённых от взыскания, то есть из тех денег, которые закон оставляет ему на жизнь. Третьим лицом может быть, например, родственник, готовый вносить платежи вместо вас.
• Просрочку нужно закрыть. Если к началу дела платежи уже пропущены, соглашение должно содержать порядок устранения просрочки.
• Интересы первых очередей. Когда имущества должника не хватает на требования первой и второй очереди, на специальный счёт нужно внести до десятой части стоимости жилья.
• Соглашение утверждает суд. Без судебного акта договорённость с банком не действует.

Обратите внимание на источник платежей. Доходы должника сверх прожиточного минимума поступают в конкурсную массу (пункты 1 и 3 статьи 213.25), и распоряжаться ими он не может. Поэтому на практике главный вопрос звучит так: есть ли человек, который будет платить ипотеку за вас, или хватит ли тех денег, что остаются вам по закону. Если нет ни того, ни другого, соглашение останется на бумаге.

Что соглашение не даёт

Вокруг статьи 213.10-1 много неверных ожиданий, поэтому перечислим ограничения прямо.

Долг перед банком не списывается. Это главное отличие от остальных обязательств. По итогам процедуры суд может освободить вас от долгов перед другими кредиторами, но ипотека остаётся: её нужно платить до конца на условиях соглашения. Квартира по-прежнему в залоге.

Соглашение не отменяет банкротство. Вы проходите ту же процедуру с финансовым управляющим, проверкой сделок и последствиями после завершения. О них — на странице о последствиях банкротства.

Остальное имущество не защищено. Машина, вторая недвижимость, доля в бизнесе попадают в конкурсную массу на общих основаниях.

Результат заранее неизвестен. Это именно соглашение: его условия нужно согласовать с банком и провести через суд. Как банк и суд оценят ваш вариант, заранее сказать нельзя. Поэтому обещание «сохранить квартиру» до изучения документов — повод насторожиться.

Если соглашения нет: продажа и распределение выручки

Когда мировое соглашение не заключено или суд его не утвердил, ипотечное жильё включается в конкурсную массу и продаётся в процедуре реализации имущества. Продажей занимается финансовый управляющий: с момента введения процедуры он распоряжается имуществом и счетами должника, и сделки регистрирует только он.

Для случая, когда продают единственное ипотечное жильё, закон предусматривает особый порядок распределения денег — статья 213.27-1:

• четыре пятых выручки направляется банку-залогодержателю;
• одна десятая идёт на требования кредиторов первой и второй очереди;
• одна десятая возвращается должнику, но не больше суммы его первоначального взноса и внесённых платежей по кредиту.

Из этого следуют два практических вывода. Первый: после продажи единственного жилья должник по закону может получить часть денег, однако эта сумма ограничена и не равна стоимости квартиры. Второй: то, сколько именно удастся выручить, зависит от цены продажи, а её заранее не знает никто. Рассчитывать на конкретную сумму не стоит.

Кроме того, из выручки финансовому управляющему причитается семь процентов (пункт 17 статьи 20.6). Как применяется порядок распределения в вашем деле, стоит уточнить у юриста до подачи заявления: норма о возврате части выручки должнику новая, и осторожность здесь уместна.

Созаёмщики, поручители и супруг

Ипотека редко бывает делом одного человека, и банкротство задевает всех участников договора.

Созаёмщик. Банкротство одного заёмщика не прекращает обязательство второго. Созаёмщик остаётся должен банку и после того, как вашу процедуру завершат. Если созаёмщик — супруг, решение о банкротстве разумно принимать вместе.

Поручитель. Правило то же: поручитель по ипотеке продолжает отвечать перед банком. Предупредите его до подачи заявления, чтобы требование банка не стало неожиданностью.

Супруг. Квартира, купленная в браке, как правило, общая. Общее имущество супругов в банкротстве продаётся целиком, а супругу выплачивают его долю из выручки (пункт 7 статьи 213.26). Отдельно продать «половину должника» и оставить вторую половину семье не получится. Сделки супруга с общим имуществом управляющий тоже вправе оспорить (пункт 4 статьи 213.32).

Родственники. Сами долги на них не переходят. Риски для близких связаны с тремя вещами: поручительством, общим имуществом и сделками, которые вы совершали с ними в последние три года.

Расходы и сроки судебной процедуры

Госпошлину за заявление о собственном банкротстве гражданин не платит (подпункт 8 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса). Остальные расходы остаются:

• вознаграждение финансового управляющего — 25 000 ₽ за каждую процедуру (пункт 3 статьи 20.6). С 9 января 2026 года деньги вносят на депозит арбитражного суда после того, как суд принял заявление, и до заседания по проверке его обоснованности (пункт 4 статьи 213.4 в редакции закона 544-ФЗ);
• семь процентов выручки от продажи имущества или суммы удовлетворённых требований при реструктуризации — дополнительное вознаграждение управляющего;
• публикации в реестре сведений о банкротстве и в газете «Коммерсантъ» — за счёт гражданина (пункт 4 статьи 213.7).

Точные суммы — в калькуляторе стоимости банкротства. Если денег на процедуру нет, суд прекращает производство по делу (абзац восьмой пункта 1 статьи 57). Оплатить расходы за должника могут третьи лица.

По срокам закон задаёт такие рамки:

1. Суд проверяет обоснованность заявления в срок от 15 дней до 3 месяцев (пункт 5 статьи 213.6).
2. Реструктуризация долгов: план рассчитан на срок до 5 лет, а если суд утверждает его без одобрения кредиторов — до 3 лет (пункт 2 статьи 213.14).
3. Реализация имущества вводится на срок до 6 месяцев и может продлеваться (пункт 2 статьи 213.24). Когда есть недвижимость, которую нужно продать, на продление стоит рассчитывать сразу.

Если дохода для плана нет, суд по ходатайству гражданина сразу вводит реализацию имущества (пункт 8 статьи 213.6). На время этой процедуры суд вправе временно ограничить выезд из России (пункт 3 статьи 213.24). Общий порядок судебной процедуры разобран в статье о банкротстве физических лиц.

Чего нельзя делать перед банкротством

Самая частая и самая дорогая ошибка — попытка «спасти» имущество накануне подачи заявления: подарить долю родственнику, продать машину знакомому по заниженной цене, переписать дачу на супруга.

Финансовый управляющий проверяет сделки должника за последние три года. Оспорить могут:

• неравноценные сделки, совершённые в течение года до принятия заявления (пункт 1 статьи 61.2);
• сделки во вред кредиторам, совершённые в течение трёх лет (пункт 2 статьи 61.2).

Имущество по оспоренной сделке возвращается в конкурсную массу. Но последствия этим не ограничиваются. По пункту 4 статьи 213.28 суд не освобождает от долгов гражданина, который скрыл или умышленно уничтожил имущество, представил суду или управляющему заведомо ложные сведения либо не представил их вовсе. В итоге можно пройти всю процедуру, лишиться имущества и остаться с долгами.

Что ещё не стоит делать:

• умалчивать о сделках, счетах и доходах — управляющий запрашивает сведения сам;
• сообщать банку ложные сведения при получении новых кредитов: это отдельное основание не списывать долг;
• прекращать платежи по ипотеке «заранее», если вы рассчитываете на мировое соглашение: накопленную просрочку потом придётся устранять.

Если главный долг — сама ипотека

Банкротство решает проблему долгов, от которых суд может освободить. Ипотеку при сохранении квартиры оно не убирает: по мировому соглашению долг перед банком остаётся, а без соглашения жильё продают. Поэтому, когда других крупных долгов нет и тяжело платить именно ипотеку, начинать стоит не с суда.

• Обратитесь в банк до просрочки. Попросите изменить график или условия кредита и приложите документы о снижении дохода. Решение остаётся за банком, но письменное обращение фиксирует вашу добросовестность.
• Посчитайте нагрузку. Калькулятор ПДН покажет, какую долю дохода забирают платежи, и поможет понять, что именно нужно менять.
• Оцените реструктуризацию долгов в суде. Это процедура, в которой долги гасятся по плану, утверждённому судом, на срок до 5 лет. Она имеет смысл, если есть стабильный доход.

Откладывать решение тоже рискованно. При долге от 500 000 ₽ и просрочке от трёх месяцев подать заявление о вашем банкротстве вправе сам кредитор (пункт 2 статьи 213.3). А у гражданина при долге от 500 000 ₽ возникает обязанность обратиться в суд в течение 30 рабочих дней, если расчёт с одним кредитором делает невозможным расчёт с остальными (пункт 1 статьи 213.4).

Чтобы понять, какой путь ближе к вашей ситуации, воспользуйтесь подбором процедуры.

Когда нужен юрист

Дело о банкротстве с ипотекой — тот случай, когда консультация до подачи заявления оправдана почти всегда. Особенно если:

• вы хотите сохранить единственное жильё и рассчитываете на мировое соглашение с банком;
• по ипотеке есть созаёмщик или поручитель;
• квартира куплена в браке;
• в жилье есть доли детей или использован материнский капитал;
• за последние три года вы продавали, дарили или переоформляли имущество;
• просрочка по ипотеке уже возникла, и банк требует досрочного возврата кредита.

В нашем каталоге собраны юристы по банкротству: сравните условия и до подписания договора уточните, что именно входит в работу. Услуги юристов оплачиваются отдельно — помимо расходов на саму процедуру. Ни один юрист не может обещать исход дела: мировое соглашение утверждает суд, и он же решает, освобождать ли вас от долгов. Формулировка «квартира останется у вас» в договоре или рекламе не имеет под собой оснований.

Эта страница — справочная информация, а не юридическая консультация. Перед тем как принимать решение, сверьте свою ситуацию с текстом закона.