Кредит под залог недвижимости

Как собрана эта подборка

Таблица наверху страницы формируется автоматически из каталога Белки. В неё попадают предложения, у которых в условиях банк указал, что продукт — кредит под залог недвижимости, или так называется сам продукт. Ставки и ПСК в таблице взяты из данных банков; конкретную цену для вас банк назовёт после оценки объекта и проверки дохода. Общий каталог кредитов без обеспечения — в разделе кредитов.

Чем залоговый кредит отличается от ипотеки

В разговорной речи ипотекой называют кредит на покупку жилья. Юридически ипотека — это залог недвижимости, и регулирует её Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залог бывает двух видов:

• ипотека в силу закона возникает автоматически, когда квартира куплена на кредитные деньги и сразу становится обеспечением этого кредита;
• ипотека в силу договора — ваш случай: объект у вас уже есть, и вы по отдельному договору передаёте его в залог под новый кредит.

Отсюда главное практическое различие. Жилищный кредит целевой: деньги идут продавцу, банк контролирует сделку. Кредит под залог имеющейся недвижимости чаще нецелевой: деньги приходят вам, а тратить их можно на ремонт, учёбу, лечение, бизнес или закрытие дорогих долгов. Некоторые банки всё же просят указать цель или подтвердить расходы — это прописано в условиях продукта.

Что можно заложить

Требования к объекту каждый банк устанавливает сам. Чаще всего принимают:

• квартиру в многоквартирном доме;
• жилой дом вместе с земельным участком;
• апартаменты, нежилые и коммерческие помещения;
• отдельный земельный участок.

Банк смотрит на ликвидность — насколько быстро и по какой цене объект можно продать. Комната в коммуналке, доля в квартире, дом в отдалённом посёлке или объект с незарегистрированной перепланировкой проходят проверку тяжелее. Объект может принадлежать не заёмщику, а родственнику — тогда он выступает залогодателем, а иногда и созаёмщиком.

Одобренная сумма составляет только часть оценочной стоимости объекта. Какую долю готов дать банк, зависит от его политики, типа недвижимости и вашего дохода.

Этапы сделки и связанные расходы

Залоговый кредит оформляется дольше обычного, и у него есть собственные расходы помимо процентов.

1. Заявка и предварительное решение. Банк оценивает доход, кредитную историю и долговую нагрузку — так же, как по обычному кредиту.
2. Оценка объекта. Отчёт делает независимый оценщик, обычно из списка, который принимает банк. Услуга платная, и оплачивает её, как правило, заёмщик.
3. Проверка документов. Банк изучает выписку из ЕГРН, основание права собственности, состав зарегистрированных жильцов, наличие обременений и арестов.
4. Договоры. Подписываются кредитный договор и договор ипотеки.
5. Регистрация залога. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 19 102-ФЗ). Документы подают в Росреестр — через МФЦ или в электронном виде силами банка. Нередко деньги выдают только после того, как запись о залоге внесена в реестр.
6. Страхование. Если договор не устанавливает иное, залогодатель обязан за свой счёт застраховать объект от рисков утраты и повреждения (ст. 31 102-ФЗ). Это обязательная часть сделки, в отличие от страхования жизни, которое остаётся добровольным.

Сложите оценку, госпошлину за регистрацию, страховку объекта на весь срок и нотариальные расходы, если они нужны. Эти траты стоит учесть заранее, а сравнивать предложения — по ПСК. Как читать этот показатель, рассказано в статье что такое ПСК.

Согласие супруга и других собственников

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу — общее имущество супругов, даже когда в ЕГРН записан один из них. Для залога такой недвижимости нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Без него сделку можно оспорить, поэтому банк попросит документ заранее. Если у объекта несколько собственников, залогодателями становятся все они.

Проверьте и тех, кто зарегистрирован в квартире. Наличие несовершеннолетних или людей с правом пожизненного проживания банк воспринимает как осложнение и может отказать в залоге такого объекта.

Единственное жильё и что будет при просрочке

Обычно единственное пригодное для проживания жильё защищено от взыскания по долгам. Но у этой защиты есть исключение: если жильё заложено по ипотеке, взыскание на него обратить можно (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Это касается и квартиры, заложенной под нецелевой кредит.

Последовательность при долгой просрочке примерно такая: неустойка и запись в кредитной истории, требование о досрочном возврате всего долга, затем обращение взыскания на объект и его продажа на торгах. Цена на торгах бывает ниже рыночной, а из вырученных денег сначала гасятся долг, проценты, неустойка и расходы. Остаток, если он есть, возвращают залогодателю.

Поэтому главный вопрос — не одобрят ли кредит, а хватит ли дохода на весь срок даже при неблагоприятном сценарии. Посчитайте платёж в кредитном калькуляторе и проверьте долговую нагрузку в калькуляторе ПДН. Если платёж проходит только «впритык», лучше уменьшить сумму или удлинить срок.

Почему МФО не дают деньги под залог квартиры

Закон о микрофинансовой деятельности запрещает микрофинансовым организациям выдавать гражданам потребительские займы под залог жилого помещения. Если вам предлагают «быстрые деньги под квартиру» не в банке, это повод насторожиться: такие схемы нередко оформляют через договор займа с частным лицом или даже через договор купли-продажи, и жильё можно потерять из-за одной просрочки. Подробнее о рисках — в статье о займах у частных лиц.

Займ под залог автомобиля МФО и ломбарды выдавать вправе — такие предложения собраны в разделе займов под ПТС. Но это дорогие короткие деньги, и для крупной суммы на годы они не подходят.

Когда залог оправдан, а когда нет

Залоговый кредит разумен, если сумма действительно крупная, доход стабильный и подтверждённый, а у вас есть резерв на несколько платежей. Типичный пример — объединить несколько дорогих кредитов в один более дешёвый; для этого стоит сравнить предложения из подборки с программами рефинансирования.

Залог не оправдан, когда нужна небольшая сумма, которую дадут и без обеспечения: расходы на оценку, регистрацию и страховку съедят выгоду от низкой цены. Сравните с подборками кредитов под низкий процент и кредитов на 1 000 000 рублей. И уж точно не стоит закладывать жильё, чтобы закрыть просрочку при падающем доходе: это перенос проблемы на квартиру, а не её решение.

Как выбрать предложение

Откройте карточки предложений из таблицы и сверьте:

• какие объекты принимает банк и в каком регионе они должны находиться;
• какую долю от оценочной стоимости он готов выдать;
• максимальный срок и возраст заёмщика на дату последнего платежа;
• обязательна ли страховка жизни для заявленной цены и что будет при отказе от неё;
• кто платит за оценку и регистрацию, как выдаются деньги — до или после регистрации залога;
• можно ли гасить досрочно и как потом снять обременение.

После полного погашения залог из ЕГРН снимается — обычно по заявлению банка или совместному заявлению сторон. Уточните порядок заранее, чтобы не ждать документы, когда понадобится продать объект.

Подборка составлена по условиям продуктов, а не по вероятности одобрения. Решение по заявке принимает банк: он может предложить меньшую сумму, попросить другой объект или отказать. Белка Банк не выдаёт кредиты и не участвует в рассмотрении заявок.